집 갈아탈 때 일시적 2주택 비과세, 1년 지나 사고 3년 안에 팔기

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 박준호 씨(46)는 2021년 5월에 산 아파트(A)에서 살고 있습니다. 아이 학교 때문에 세종에 새 아파트(B)를 샀고, 2026년 3월에 잔금을 치렀어요. 그런데 대전 집이 잘 안 팔립니다. 아내는 "차라리 딸한테 대출 끼고 넘기면 안 될까?" 하고, 매수 문의 온 사람은 잔금을 1년 뒤로 미루자고 합니다. 준호 씨는 "이러다 비과세 놓치는 거 아닌가" 걱정이 커졌습니다.

먼저 결론부터

1. 새집(신규 주택)은 헌 집(종전 주택)을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤에 사야 하고, 헌 집은 새집을 산 날부터 3년 이내에 팔아야 합니다.
2. 헌 집을 같은 세대 가족에게 팔거나 부담부 증여하면 특례를 받기 어렵습니다.
3. 헌 집을 팔기 전에 세 번째 집을 먼저 사면 며칠 차이라도 비과세가 막힐 수 있습니다.

하나씩 따져 보기

지하철 환승처럼 생각해 보세요

일시적 2주택 특례는 지하철 환승 할인과 비슷하거든요. 정해진 시간 안에 갈아타면 한 번 탄 것으로 쳐 주듯이, 정해진 기간 안에 헌 집을 팔면 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 1주택을 가진 것으로 봐 줍니다.

그렇다고 환승만 하면 끝나는 건 아닙니다. 헌 집 자체가 1세대 1주택 비과세의 보유기간 요건을 채워야 해요. 취득 당시 지역에 따라 거주요건도 붙을 수 있으니 함께 확인해야 합니다. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분에는 세금이 나옵니다.

새집을 사는 시점과 사는 방법

준호 씨는 A를 산 지 4년이 훨씬 지나서 B를 샀으니 1년 요건은 충분합니다. 1년이 안 됐더라도 예외가 있어요. 사업인정고시 전에 산 집이 수용되는 경우, 취학·근무 등 부득이한 사유로 이사하는 경우처럼 정해진 사유에 해당하면 1년 요건을 따지지 않습니다. 이 예외들은 각각 세부 요건이 있으니 해당하는지 따로 확인해야 합니다.

새집은 꼭 사서 생긴 것만 인정되는 건 아닙니다. 직접 지은 집도 신규 주택으로 봅니다. 과세관청은 따로 사는 부모님께 상속·증여받은 집이나 상가를 주거용으로 바꾼 경우도 신규 주택을 취득한 것으로 봅니다. 이때 취득일은 상시 주거용으로 쓰기 시작한 날입니다.

3년 기한과 예외

기한은 B 잔금일부터 3년입니다. 회사나 공공기관이 지방으로 옮겨 가면서 직원 세대가 이전 지역에 집을 사는 경우는 5년으로 늘어나요. 3년이 되는 날 현재 경매를 신청했거나, 공매가 진행 중이거나, 한국자산관리공사에 매각을 맡긴 경우, 재개발·재건축 청산금 소송이나 매도청구 소송이 진행 중인 경우에도 특례가 이어집니다.

여기서 조심할 점이 있어요. 3년이 지난 다음에 경매를 신청하면 예외가 되지 않습니다. 과세관청은 경매를 신청했다가 취하한 경우도 예외로 보지 않습니다.

가족에게 넘기기, 세 번째 집 먼저 사기

아내 말대로 같은 세대인 딸에게 넘기면 세대 전체로 보면 여전히 2주택이거든요. 과세관청은 같은 세대원에게 팔거나 부담부 증여(빚을 함께 넘기는 증여)한 경우 특례를 인정하지 않습니다. 세금을 줄이려고 서류상으로만 세대를 나누거나 꾸며서 파는 것은 하지 마세요. 오히려 비과세 자체를 부인당할 수 있습니다.

잔금 날짜가 꼬여서 헌 집을 넘기기 전에 다른 집(C)을 먼저 사게 되는 경우도 위험합니다. 법원은 그 사이가 며칠뿐이었어도 3주택이 된 순간이 있으면 비과세가 안 된다고 판단한 적이 있어요. 다만 과세관청은 같은 날 팔고 사면 판 것이 먼저라고 봅니다.

숫자로 보기

준호 씨의 일정을 표로 정리하면 이렇습니다(가상 사례).

매수인이 잔금을 1년 늦추자고 해도 2027년 봄이니 기한 안입니다. 다만 그사이 또 미뤄질 수 있으니 계약서에 잔금일을 분명히 적어 두는 게 좋습니다.

이 글에는 세액 계산을 넣지 않았습니다. 세율·공제율은 집마다 따져야 할 요건이 달라 일정과 판단 기준만 정리했습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 기한은 계약일이 아니라 보통 잔금일을 기준으로 따집니다. 잔금이 미뤄지면 기한도 같이 위태로워집니다.
2. 새집을 허물고 다시 짓거나 리모델링해도 3년 기한은 처음 산 날부터 셉니다.
3. 수용으로 넘어가는 경우와 경매·공매로 넘어가는 경우는 기한 예외가 같지 않습니다. 보상 일정이 늦어지면 미리 확인하세요.
4. 지분으로 여러 번 나눠 받은 새집은 처음 받은 날부터 기한을 따질 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과 대체취득으로 인한 일시적 2주택 비과세, 12억 원 초과 고가주택 제외
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항: 1년 지나 새집 취득, 3년 이내 종전 주택 양도
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제16항: 공공기관·법인 지방 이전 시 5년, 1년 요건 배제
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제18항: 경매·공매·자산관리공사 매각의뢰·정비사업 소송 시 기한 예외

오늘의 점검표

• [ ] 헌 집 취득일과 새집 잔금일을 등기부로 확인했다
• [ ] 새집 잔금일부터 3년이 되는 날을 달력에 적었다
• [ ] 헌 집이 보유·거주 요건을 채우는지 확인했다
• [ ] 헌 집을 넘길 상대가 같은 세대 가족이 아닌지 확인했다
• [ ] 헌 집 잔금 전에 다른 집 계약 잔금이 먼저 오지 않게 일정을 짰다

세무법인대승이 도와드립니다

집을 갈아탈 때는 언제 사고 언제 파는지가 세금을 정합니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 해당 여부를 같이 판단하고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 잔금 일정 조율부터 신고까지 함께하겠습니다.