일시적 2주택 중에 분양권이 생기면 종전주택 양도세 비과세는

이런 고민, 하고 계신가요

경기도에 사는 한지우 씨는 2019년 봄에 A아파트를 샀습니다. 2024년 3월에는 넓은 B아파트로 옮기려고 B를 먼저 샀고, A는 천천히 팔 생각이었어요. 그런데 두 달 뒤, 별 기대 없이 넣었던 청약에 당첨돼 C아파트 분양권까지 생겼습니다.

"A는 B 산 날부터 3년 안에만 팔면 비과세라던데, 분양권이 하나 더 있어도 괜찮은 거죠? 분양권 특례라는 것도 따로 있다던데요."

먼저 결론부터

1. 일시적 2주택(A, B) 상태에서 분양권(C)을 더 취득한 뒤 A를 팔면, 현재 과세관청은 1세대 1주택 비과세를 인정하지 않습니다.
2. 일시적 2주택 특례와 분양권 특례는 구조가 같은 "갈아타기" 특례라서 겹쳐 쓸 수 없다고 봅니다. 조합원입주권이 끼어든 경우도 마찬가지예요.
3. 분양권을 사기 전에 A를 먼저 팔았다면 사정이 다릅니다. 그래서 순서와 날짜를 미리 짜 두는 게 중요합니다.

하나씩 따져 보기

일시적 2주택 특례는 원래 이런 제도예요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집을 갈아탈 때는 잠깐 두 채가 되기 쉽죠. 그래서 세법은 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 1주택처럼 비과세를 판단해 줍니다.

이 특례는 종전주택을 팔고 나면 집이 한 채만 남는다는 걸 전제로 합니다. 이사하는 동안 잠깐 쓰는 임시 주차권 같은 거예요. 차를 바꾸는 동안 두 대 세울 수 있게 해 주는 권리죠.

분양권 특례도 모양이 똑같습니다

분양권(아파트를 공급받을 수 있는 권리)에도 비슷한 특례가 있어요. 1주택자가 종전주택 취득 1년 이상 뒤에 분양권을 사고, 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 3년이 지났더라도 새 아파트 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 사는 등 요건을 갖추면 특례가 있습니다.

지우 씨 생각은 이랬어요. A·B 관계는 일시적 2주택 특례로, A·C 관계는 분양권 특례로 각각 풀면 되지 않느냐는 거죠. 그런데 과세관청은 두 특례를 사실상 같은 종류로 봅니다. 임시 주차권을 한 장 쓰고 있는 사람이 같은 종류를 한 장 더 겹쳐 받을 수는 없다는 논리입니다.

해석이 바뀐 적이 있어서 더 헷갈립니다

한때 국세청이 겹쳐 적용할 수 있다는 취지의 답변을 낸 적이 있어요. 하지만 곧 적용을 보류했고, 기획재정부가 중첩 적용을 부인하는 쪽으로 정리했습니다. 조합원입주권 특례와 겹치는 경우도 같은 결론이에요.

그 사이 예전 답변을 믿고 판 분들이 신뢰보호를 주장했지만, 조세심판 단계에서 받아들여지지 않은 사례가 있습니다. "예전에 된다고 들었다"는 말로는 버티기 어렵다는 뜻이에요.

순서를 바꾸면 이야기가 달라집니다

A를 먼저 팔아 일시적 2주택을 정리한 다음에 C를 취득하면, 과세관청은 A에 일시적 2주택 특례를 적용해 줍니다. 같은 날 A를 팔고 다른 주택을 샀다면 A를 먼저 판 것으로 보는 입장이고요. 같은 거래라도 언제 하느냐가 중요한 셈입니다.

숫자로 보기

지우 씨의 일정을 표로 정리해 볼게요.

기간 요건만 보면 다 맞춘 것 같지만, A를 파는 시점에 B와 C가 함께 남아 있어서 비과세는 어렵습니다. 상황별로 비교하면 이렇습니다.

실제 세액은 취득가액, 필요경비, 보유기간에 따라 크게 달라지고 지방소득세도 따로 붙습니다. 비과세가 안 되면 내야 할 금액을 미리 계산해 두는 게 좋아요.

놓치기 쉬운 함정

1. 청약 당첨으로 받은 입주 권리도 세법상 분양권에 해당할 수 있습니다. "아직 집이 아니니 괜찮다"고 넘기지 마세요.
2. A를 같은 세대 가족에게 넘기는 방법(부담부증여 포함)으로는 세대 전체로 보면 여전히 2주택이라 비과세가 적용되지 않습니다.
3. 서류상으로만 주소를 옮겨 세대를 나누는 위장 세대분리나, 가족과 짜고 하는 가장 매매는 하지 마세요. 나중에 확인되면 비과세가 취소되고 가산세까지 붙습니다.
4. 비과세 요건을 다 갖췄더라도 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면 초과분에는 세금이 나옵니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 주택과 분양권·입주권을 함께 가진 경우의 원칙적 배제
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유 2년, 조정대상지역 취득분은 거주 2년 요건
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 1년 이상 뒤 취득, 3년 이내 양도하는 일시적 2주택 특례
• 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례): 1주택과 1조합원입주권 특례
• 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례): 1주택과 1분양권 특례

오늘의 점검표

• [ ] 우리 세대가 가진 주택, 분양권, 조합원입주권을 모두 적어 봤다
• [ ] 각각의 취득일(계약일, 잔금일, 당첨일)을 확인했다
• [ ] 종전주택을 팔 때 다른 주택이나 권리가 두 개 이상 남는지 따져 봤다
• [ ] 신규주택 취득일부터 3년이 되는 날짜를 달력에 표시했다
• [ ] 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했다
• [ ] 새 청약이나 분양권 매수 전에 세무사와 순서를 상의했다

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