전세 5% 이내로 재계약하면 1세대 1주택 거주요건 면제, 상생임대주택 요건 정리

이런 고민, 하고 계신가요

박지훈 씨(가명, 51세)는 회사 발령으로 세종에서 일해요. 가진 집은 경기도 아파트 한 채뿐이에요. 살 때 조정대상지역이었는데 지금까지 한 번도 들어가 살지 못하고 전세만 놓았죠. 2024년 12월에 맺은 2년짜리 전세(보증금 4억 원)가 올해 12월에 끝나는데, 세입자는 계속 살고 싶어 해요. "시세대로면 6천은 더 받아야 하는데, 그러면 나중에 팔 때 비과세가 어렵다니 고민이에요."

먼저 결론부터

1. 직전 계약보다 5% 넘게 올리지 않고 2026년 12월 31일까지 재계약하면, 상생임대주택(임대료를 크게 올리지 않은 집에 주는 양도세 특례)으로 인정받아 거주요건을 면제받을 수 있어요.
2. 요건은 세 가지예요. 집을 산 뒤 맺은 직전 계약으로 1년 6개월 이상 실제로 세를 줬을 것, 5% 이내 계약을 기한 안에 맺었을 것, 그 계약으로 2년 이상 실제로 세를 줬을 것.
3. 면제되는 건 '거주' 요건 하나예요. 팔 때 1주택이어야 하고(일시적 2주택처럼 1주택으로 봐 주는 경우 포함), 신고기한까지 특례 신고도 해야 해요.

하나씩 따져 보기

상생임대주택으로 면제되는 것

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세를 받으려면, 살 때 조정대상지역이던 집은 직접 2년 이상 살아야 해요. 지훈 씨처럼 직장 때문에 들어가지 못하는 분에게는 여기가 제일 높은 턱이에요. 상생임대주택 요건을 채우면 이 거주기간 제한이 적용되지 않아요.

같은 방식으로 면제되는 게 두 가지 더 있어요. 등록 장기임대주택을 가진 분이 거주주택을 팔 때 필요한 2년 거주, 그리고 12억 원을 넘는 고가주택에서 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 차익을 깎아 주는 제도)의 높은 공제율 표를 쓰기 위한 거주요건이에요. 다만 그 표에서 거주기간에 따라 더해지는 공제율은 실제로 산 기간으로만 계산해요. 세를 준 기간을 산 기간으로 쳐 주지는 않으니 이 점은 기억해 두세요.

직전 계약은 내가 산 뒤 새로 맺은 계약

비교 기준이 되는 직전 계약은 집을 취득한 뒤 집주인 본인이 세입자와 새로 맺은 계약이어야 해요. 집을 사면서 전 주인의 전세 계약을 그대로 넘겨받았다면 그 계약은 빠져요. 그 계약이 끝나고 새로 맺은 계약부터 직전 계약이 될 수 있어요.

기간은 계약서에 적힌 날짜보다 실제로 세를 준 기간으로 봐요. 월 단위로 세고, 1개월이 안 되는 자투리는 1개월로 쳐요. 과세관청은 세입자가 바뀌어도, 두 계약 사이에 공실이 있었거나 잠깐 직접 살았어도 인정해 줘요.

상생 계약은 5% 이내, 기한 안에, 2년 이상

직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺어야 해요. 계약금을 받았다는 사실이 통장 입금 기록 같은 증빙으로 확인돼야 하고, 실제로 임대도 시작해야 해요. 오늘이 10월 20일이니 남은 시간은 두 달 남짓이에요.

세입자가 계약갱신요구권을 써서 갱신한 계약도 과세관청은 상생 계약으로 봐 줘요. 전세를 월세로 바꾸는 경우처럼 보증금과 월세를 서로 전환하면 민간임대주택법의 전환 기준으로 인상률을 계산하는데, 국토교통부 렌트홈에서 계산해 볼 수 있어요.

상생 계약 2년은 적금 만기와 비슷해요. 만기 전에 깨면 우대금리를 못 받듯이 2년을 채우기 전에 팔면 특례를 못 받아요. 다만 세입자 사정으로 일찍 나가서 새 계약을 맺을 때, 보증금이나 월세가 이전 계약보다 오르지 않았다면 앞뒤 기간을 합쳐 줘요. 집주인 사정으로 집을 비운 경우는 합쳐 주지 않는다는 게 과세관청 입장이에요.

숫자로 보기

지훈 씨 사례에서 5% 한도를 계산해 볼게요.

일정은 이렇게 잡으면 돼요(날짜는 가상).

보증금을 6천만 원 더 받는 쪽과 비과세를 지키는 쪽 중 무엇이 나은지는 예상 양도차익에 따라 달라져요. 양도세를 미리 계산해 볼 때는 지방소득세(양도세의 10%)까지 더한 금액으로 비교해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 집을 사기 전에 미리 맺은 전세 계약: 잔금을 치르기 전에 세입자와 맺은 계약은 과세관청이 직전 계약으로 보지 않아요. 형식상 전 주인과 계약했어도 실질은 매수인이 맺은 계약이라며 인정한 조세심판원 결정도 있어서, 해석이 하나로 정리되지는 않았어요. 이런 경우는 사실관계를 꼼꼼히 확인해야 해요.
2. 2년 전에 팔면서 남은 기간을 보장하기로 약정: 매수인이 세입자의 남은 기간을 보장해 주기로 해도 과세관청은 특례를 인정하지 않아요.
3. 팔 때 집이 두 채 이상: 상생임대는 거주요건만 면제해 줘요. 양도할 때는 1주택이거나 1주택으로 보는 특례 상태여야 해요.
4. 계약서 보증금을 낮게 적고 차액을 따로 받기: 이중계약은 특례를 잃는 데서 끝나지 않고 가산세까지 붙는 탈세 행위예요. 절대 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 실거래가 12억 원 초과 고가주택은 초과분 과세
• 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 5% 이내, 1년 6개월·2년 임대, 체결 기한, 월력 계산, 특례신고서 제출
• 소득세법 시행규칙 제74조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 세입자 사정으로 맺은 새 계약은 보증금·월세가 오르지 않아야 기간 합산
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택, 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례

오늘의 점검표

• [ ] 직전 계약이 집을 산 뒤 내가 새로 맺은 계약인지 확인했다
• [ ] 직전 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이다(입주·퇴거일 기준)
• [ ] 새 보증금·월세가 직전 대비 5% 이하다(전환하면 렌트홈으로 계산)
• [ ] 2026년 12월 31일 전에 계약하고 계약금 입금 기록을 보관했다
• [ ] 상생 계약 2년을 채운 뒤 팔고, 그때 1주택인지 점검할 계획이다
• [ ] 신고기한까지 특례적용신고서와 계약서 두 장을 낼 준비가 됐다

세무법인대승이 도와드립니다

재계약 날짜와 금액을 정하기 전에 지금 계약이 직전 계약으로 인정되는지, 팔 때 비과세나 중과 중 어느 쪽에 해당하는지 세무법인대승이 먼저 따져 드려요. 예상 양도세를 미리 계산해 보증금 인상과 비과세 가운데 어느 쪽이 나은지 비교해 드리고, 특례적용신고서 제출과 양도세 신고까지 함께 챙겨 드립니다.