[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #30] 조정지역 공고 전 계약한 집 거주요건 예외

이런 고민, 하고 계신가요

박서윤 씨(가명)는 몇 년 전, 집이 한 채도 없을 때 경기도의 한 신축 아파트 분양권을 웃돈을 주고 샀습니다. 계약서를 쓰고 계약금을 보내고 한 달쯤 지나서 그 동네가 조정대상지역(집값이 많이 올라 정부가 규제 지역으로 공고한 곳)으로 지정됐어요. 아파트가 완공된 뒤에는 아이 학교 때문에 들어가 살지 못했고, 전세를 놓은 사이 남편에게 지분 절반을 증여했습니다. "한 번도 안 살았으니 비과세는 안 되는 거죠?" 서윤 씨가 상담실에 앉자마자 꺼낸 말이었습니다.

먼저 결론부터

1. 조정대상지역에서 산 집은 원래 보유기간 중 2년 이상 살아야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 그런데 공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금까지 냈다면 이 거주요건을 묻지 않는 예외가 있습니다.
2. 이 예외를 받으려면 계약금을 낸 날 무주택 세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)였어야 합니다. 판단은 그날 하루를 기준으로 합니다.
3. 상속, 증여, 직접 지은 집은 매매가 아니어서 원칙적으로 예외를 받지 못합니다. 다만 같은 세대 안에서 넘어간 경우에는 처음 계약한 사람 기준으로 이어서 봅니다.

하나씩 따져 보기

계약 날짜와 계약금 완납 여부

이 예외는 요금 인상 공고 전에 표를 예매하고 결제까지 끝낸 승객이 옛 요금으로 타는 것과 비슷하거든요. 예매만 하고 결제를 안 했다면 옛 요금을 적용받지 못합니다. 세법에서는 계약금 지급이 이 '결제'에 해당합니다.

과세관청은 공고일 전에 계약금을 모두 냈어야 한다고 보고, 공고 당일에 계약하고 돈을 보낸 경우도 '이전'에 들어간다고 봅니다. 계약금을 나눠 내기로 하고 일부만 낸 상태라면 원칙적으로 어렵습니다. 다만 조세심판원은 계약서상 이미 계약금 전액 수준의 의무가 생겼다고 보고 예외를 인정한 적이 있어요. 아직 확정된 기준이 아니니 계약서 조항부터 확인해 보세요.

분양권이나 입주권을 산 경우

법 문구가 '주택'으로 한정돼 있지 않아서 나중에 집이 되는 분양권이나 조합원입주권(재건축·재개발 조합원이 새 아파트를 받을 권리)을 사는 계약도 예외 대상입니다. 서윤 씨도 여기에 해당합니다. 다만 오피스텔을 분양받았다가 완공 뒤 주거용으로 쓰는 경우에는 과세관청이 예외를 인정하지 않습니다.

무주택 여부는 계약금을 보낸 날로 봅니다

그날 세대에 집이 한 채라도 있었다면 그 집을 나중에 팔더라도 요건을 다시 갖출 수 없어요. 반대로 그날 무주택이었다면 그 뒤에 다른 집을 샀다가 팔아도 괜찮습니다. 그날 가진 것이 분양권이나 조합원입주권뿐이었다면 주택으로 보지 않으니 무주택으로 인정됩니다.

같은 날 일이 겹쳤다면 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 계약금을 낸 날 기존 집을 팔았다면 무주택으로 본 해석이 있고, 같은 날 다른 집을 샀다면 무주택으로 보지 않은 해석이 있습니다.

사서 받은 경우와 물려받은 경우

이 예외는 매매에만 적용됩니다. 그래서 따로 사는 부모님(별도 세대)이 계약해 둔 분양권을 증여받거나 상속받으면 원칙적으로 거주요건이 다시 붙습니다. 직접 집을 짓는 경우도 매매가 아니고, 부담부증여(빚을 함께 넘겨받는 조건의 증여)는 계약금을 낸 것으로 보기 어렵다는 견해가 많습니다.

요건은 세대 단위로 따집니다. 그래서 같은 세대인 배우자나 자녀에게 증여하거나 상속한 경우에는 처음 계약한 사람을 기준으로 이어서 봅니다. 서윤 씨가 남편에게 증여한 지분이 바로 이 경우예요.

숫자로 보기

세율 계산보다 상황별로 판단하는 것이 먼저인 주제라서 판단 기준을 표로 정리했습니다.

거주요건 예외를 받는다고 해서 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠지고, 12억 원을 넘는 부분에 비례해서 과세되거든요. 보유기간 같은 다른 비과세 요건도 그대로 갖춰야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약일을 앞당겨 적은 계약서나 계약금을 나눠 낸 것처럼 꾸민 서류는 가장거래로 보고 비과세가 부인됩니다. 가산세도 함께 붙을 수 있으니 절대 하지 마세요.
2. 공고 전에 기존 집을 팔았으니 괜찮을 거라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 계약금을 낸 날 집이 있었다면 예외를 받을 수 없습니다.
3. 조세특례제한법 제99조의2의 특례주택은 비과세 판단 때 주택 수에서 빠집니다. 그런데 이 집을 가진 사람을 무주택으로 볼지에 대해서는 과세관청은 집이 있는 것으로 보고, 법원은 무주택으로 판단한 적이 있어 입장이 서로 다릅니다.
4. 1주택을 만들려고 세대만 서류상 나누는 위장 세대분리는 사실관계를 조사하면 드러나고 비과세가 부인됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세의 근거입니다. 양도가액 12억 원 초과 고가주택은 제외하고, 거주요건 등 세부 요건은 대통령령에 맡깁니다.
• 조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 제2항에서 감면 대상 주택은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 소유주택으로 보지 않는다고 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 매매계약일과 계약금 완납일이 조정대상지역 공고일 이전(당일 포함)인지 확인했다
• [ ] 계약금을 낸 날 우리 세대에 주택(주거용 오피스텔 포함)이 없었는지 확인했다
• [ ] 산 것이 주택, 분양권, 조합원입주권 중 무엇인지 계약서로 확인했다
• [ ] 증여나 상속이 있었다면 같은 세대 안에서 이뤄졌는지 확인했다
• [ ] 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지, 다른 비과세 요건도 갖췄는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

거주요건 예외는 날짜 하루, 서류 한 장으로 결과가 달라질 수 있어서 팔기 전에 확인해 두는 것이 가장 안전합니다. 세무법인대승은 계약서와 세대 변동 내역을 함께 보고 비과세와 중과 여부를 판단해 드립니다. 양도세를 미리 계산해 드리고 신고까지 함께합니다.