땅 매매를 맡긴 대리인이 대금 3억 원을 가로챘다면, 양도세는 얼마 기준으로 내나

이런 고민, 하고 계신가요

충북 음성에 아버지께 물려받은 밭을 가진 한영숙 씨(가명, 66세)는 서울에 살아서 땅을 직접 보러 다니기 어려웠습니다. 그래서 오래 알고 지낸 동네 지인 오 씨에게 "6억 원 넘게만 받아 주세요" 하고 매매를 맡겼어요. 오 씨는 6억 원에 팔렸다며 그 돈을 보내왔고, 영숙 씨는 6억 원으로 양도세를 신고했습니다. 그런데 몇 달 뒤 세무서 안내문에는 양도가액이 9억 원으로 적혀 있었어요. "3억 원은 구경도 못 했는데, 그 세금까지 제가 내야 하나요?"

먼저 결론부터

1. 대리인이 빼돌린 돈을 내 양도가액에 넣을지는 두 가지로 판단합니다. 얼마나 넓게 맡겼는지(포괄 위임인지), 그리고 그 돈을 되찾을 수 있는지입니다.
2. "얼마 이상"처럼 조건을 붙여 일부만 맡겼다면, 대리인이 가로챈 돈은 내 양도가액에 더하지 않는다고 법원이 판단한 적이 있습니다.
3. 전부 통째로 맡겼다면 원칙적으로 전액이 내 양도가액입니다. 다만 되찾을 길이 없다는 점이 객관적으로 분명하면 그만큼 빼 주기도 하는데, 그 입증은 내가 해야 해요.

하나씩 따져 보기

양도가액은 실제로 거래한 값입니다

소득세법은 양도를 자산을 돈 받고 사실상 넘기는 것으로 정합니다. 이때 기준이 되는 값은 실지거래가액(파는 사람과 사는 사람이 실제로 주고받은 금액)이에요.

그런데 대리인이 중간에 끼면 계산이 복잡해집니다. 사는 사람은 9억 원을 냈고, 영숙 씨 손에 들어온 돈은 6억 원이거든요. 둘 중 무엇을 영숙 씨가 거래한 값으로 볼지가 문제입니다.

조건을 붙여 맡겼다면

위임(남에게 일을 맡기고 상대가 받아들이는 계약)에는 범위가 있습니다. 영숙 씨처럼 "6억 원 이상이면 팔아도 된다"고 조건을 붙였다면 한정된 위임에 가깝습니다.

법원은 이런 경우 대리인이 범위를 넘어 챙긴 돈까지 본인의 양도대금으로 보지는 않았습니다. 중개인에게 매매 권한을 통째로 맡겼다는 사실이 확인되지 않자, 중개인이 가로챈 돈을 양도가액에 넣지 않은 판단도 있었어요.

통째로 맡겼다면

포괄적 대리권(가격 흥정, 계약서 작성, 대금 수령까지 전부 맡기는 것)을 줬다면 사정이 다릅니다. 지갑을 통째로 맡긴 것과 비슷해서, 맡은 사람이 한 일은 원칙적으로 내가 한 일로 봅니다. 그래서 9억 원 전체가 양도가액이 되는 것이 원칙이에요.

과세관청은 이런 경우 전액을 양도가액으로 잡고, 대리인이 가져간 차액은 사례금 같은 성격으로 보아 필요경비로 처리한 적도 있습니다. 반대로 대리인에게 재산이 전혀 없어서(무자력) 손해배상을 받아 낼 길이 막혔다는 점이 객관적으로 분명하다면, 법원은 그 부분을 실현된 소득으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 "못 받는다"는 사실은 납세자가 입증해야 합니다.

가로챈 사람에게도 세금이 따라갑니다

대리인이 맡은 일의 취지를 어기고 챙긴 돈은 배임수재로 받은 금품이 될 수 있습니다. 소득세법은 이런 금품을 기타소득으로 정하고 있어서, 대리인 쪽에 별도로 세금이 매겨질 수 있어요.

숫자로 보기

영숙 씨 사례를 그대로 놓고 보겠습니다. 계약금액은 9억 원, 영숙 씨가 받은 돈은 6억 원, 가로챈 돈은 3억 원입니다.

양도가액이 3억 원 차이 나면, 같은 비율로 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)도 3억 원 차이가 납니다. 세액은 취득가액과 보유기간에 따라 달라서 여기서는 계산하지 않았고, 따라서 지방소득세도 포함하지 않았습니다.

내 경우가 어느 쪽인지 판단할 때는 아래 자료를 먼저 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 신고와 납부까지 맡겼는데 그 사람이 세금을 가져간 경우, 신고를 안 한 책임은 본인에게 있습니다. 과세관청과 법원은 이를 가산세를 깎아 줄 정당한 사유로 보지 않았어요.
2. 과세 고지를 받고 다투려면 고지를 받은 날부터 90일 안에 불복을 청구해야 합니다. 회수할 수 있는지는 대개 불복 과정에서 따지게 되니 기한부터 챙기세요.
3. 위임장에 범위를 적지 않으면 포괄 위임으로 보일 수 있습니다. 가격 하한, 대금 입금 계좌, 계약서 사본을 받는다는 조건을 꼭 적어 두세요.
4. "계약서를 낮게 한 장 더 쓰자"는 제안은 이중계약서입니다. 불법이고 나중에 본인에게 더 큰 불이익이 돌아오니 응하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의) 제1호: 양도는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것
• 소득세법 제88조(정의) 제5호: 실지거래가액은 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액
• 소득세법 제21조(기타소득) 제1항 제24호: 배임수재로 받은 금품은 기타소득

오늘의 점검표

• [ ] 위임장에 가격 하한과 권한 범위가 적혀 있는지 확인했다
• [ ] 매매대금이 내 계좌로 바로 들어오도록 정했다
• [ ] 매수인과 맺은 실제 계약서 사본을 직접 받아 보았다
• [ ] 신고를 맡겼다면 홈택스에서 신고와 납부가 됐는지 직접 확인했다
• [ ] 과세 고지를 받았다면 불복 기한(90일)을 달력에 적어 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

땅이나 집을 남에게 맡겨 팔 때는 위임장 한 줄이 나중에 세금을 크게 바꿀 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세·중과 여부와 양도세를 미리 계산해 드리고, 위임 범위를 어떻게 정할지 함께 살펴봅니다. 이미 문제가 생겼다면 대금 흐름과 증빙을 정리하는 일부터 신고와 불복까지 끝까지 함께하겠습니다.