몇 년 전 1주택 비과세로 판 집, 양도세 예고통지와 고지서가 같이 왔을 때

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 한명수 씨(가명)는 몇 해 전 살던 아파트를 팔면서 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 그 뒤로 세무서에서 연락이 한 번도 없어서 다 끝난 일인 줄 알았거든요. 그런데 이번 달, 우편함에 "과세예고통지서"와 "납부고지서"가 하루 차이로 들어왔습니다. 고지 세액은 국세만 3,800만 원이고, 지방소득세는 따로 나옵니다. "미리 알려 준다는 통지가 왜 고지서랑 같이 와요? 이제 따질 방법도 없는 건가요?"

먼저 결론부터

1. 고지하려는 세액이 100만 원 이상이면 과세예고통지는 생략할 수 없습니다. 제척기간(세무서가 세금을 매길 수 있는 법정 기간)이 얼마 안 남았어도 마찬가지예요.
2. 통지일부터 제척기간이 끝나는 날까지 3개월 이하라면 과세전적부심사(고지 전에 미리 따져 보는 절차)는 청구할 수 없습니다. 이때는 소명자료를 내서 직권취소를 요청하거나, 고지서에 대해 이의신청이나 심판청구로 다퉈야 합니다.
3. 세무서가 자료를 오래 묵혀 두었다가 막판에 고지했다면 절차가 위법하다고 다퉈 볼 수 있습니다. 다만 그렇게 취소된 뒤 다시 과세할 수 있는지는 기관마다 견해가 다릅니다.

하나씩 따져 보기

예고통지는 빼먹을 수 없는 절차예요

세무서가 100만 원 이상을 고지하려면 먼저 서면으로 "이런 내용으로 과세하려 한다"고 알려야 합니다. 통지를 받은 사람은 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고요. 식당으로 치면 계산서를 내밀기 전에 "주문 내역 맞으시죠?" 하고 한 번 확인하는 단계예요.

그런데 법은 통지일부터 제척기간 만료일까지 3개월 이하이면 적부심사 청구를 적용하지 않는다고 정해 두었습니다. 이 조항 때문에 "막판이면 통지를 안 해도 된다"고 오해하는 분이 많아요. 빠지는 것은 적부심사를 청구할 기회일 뿐이고, 통지할 의무는 그대로 남습니다. 그래서 실무에서는 통지서와 고지서가 거의 같은 때에 나옵니다.

둘을 함께 받았다면 지금 할 수 있는 일

이 상태에서 적부심사를 청구하면 내용을 보지도 않고 "심사하지 아니한다"는 결정이 나올 가능성이 큽니다. 그 대신 두 가지를 함께 준비하세요.

첫째, 과세가 잘못됐다는 소명자료(실제 거주 사실, 세대 구성, 취득·양도 계약서 등)를 세무서에 내고 직권취소를 요청합니다. 둘째, 그게 받아들여지지 않을 때를 대비해 고지 처분에 대한 이의신청·심사청구·심판청구를 준비합니다. 불복 청구에는 기한이 있으니 고지서를 받은 날짜부터 적어 두세요.

막판 고지가 위법으로 인정된 경우

과세관청이 몇 년씩 자료를 갖고 있다가 기한 직전에 통지와 고지를 한꺼번에 보낸 경우가 있습니다. 이럴 때 조세심판원이나 법원은 납세자가 고지 전에 구제받을 기회를 빼앗았다고 보아 처분을 취소한 적이 여러 번 있습니다. 양도세 신고 뒤 자료 요청 한 번 없다가 기한 직전에 전화로 소명을 요구하고 과세한 경우가 그런 예입니다. 비과세 신고 건을 검토 대상으로 골라 놓고 수년간 처리하지 않은 경우도 마찬가지였어요.

반대로 위법이 아니라고 본 결정도 많습니다. 조사가 최근에 끝나서 자료가 막 생긴 경우, 소명 요구와 현장 확인을 하느라 늦어진 경우, 납세자 쪽에서 조사 연기를 신청한 경우가 여기에 해당합니다. 특히 최근에는 세무서가 일부러 미룬 사정이 없다면 고지 뒤 불복 절차로도 충분히 다툴 수 있다고 보아, 세무서 판단을 인정하는 결정이 늘었습니다.

취소돼도 끝은 아닐 수 있어요

불복 결정이나 판결이 확정되면 그날부터 1년 안에 세무서가 필요한 처분을 할 수 있는 특례가 있습니다. 쟁점은 절차 하자로 취소된 뒤 예고통지를 제대로 다시 하고 과세할 수 있느냐입니다.

과세관청은 단순한 절차 하자로 취소됐고 보완이 가능하다면 1년 안에 다시 과세할 수 있다고 봅니다. 법원도 가능하다고 판단한 적이 있어요. 조세심판원은 예전에는 가능하다고 봤지만, 최근에는 그런 하자가 중대하고 명백해 무효이므로 특례를 쓸 수 없다고 결정했습니다. 다만 이 최근 결정은 아직 한 건뿐이라 흐름을 더 지켜봐야 합니다.

숫자로 보기

제척기간이 몇 년인지부터 확인하세요(양도소득세, 국내 거래 기준)

예시: 제척기간 만료일이 2026년 12월 31일이라고 가정한 경우

기간을 세기 시작하는 날은 시행령에서 따로 정하므로 사람마다 확인해야 합니다.

절차 위법을 다퉈 볼 만한지 가늠하는 기준

놓치기 쉬운 함정

1. "3개월 이하면 예고통지 없이 고지해도 된다"는 생각은 틀렸습니다. 100만 원 이상인데 통지가 아예 없었다면 그 자체로 다툴 거리가 됩니다.
2. 청구할 수도 없는 적부심사를 기다리다가 이의신청이나 심판청구 기한을 넘기는 경우가 있습니다. 고지서를 받았다면 불복 기한부터 챙기세요.
3. 절차 위법만 믿고 비과세 요건에 대한 소명을 소홀히 하면 안 됩니다. 처분이 취소돼도 1년 안에 다시 과세될 수 있으니 본안 자료도 함께 준비해야 합니다.
4. 급하다고 거주 사실이나 계약 내용을 꾸며 내면 안 됩니다. 사실과 다른 소명은 부정행위로 보아 제척기간이 10년으로 늘어나고 가산세 부담도 커질 수 있습니다.

근거 조문

• 국세기본법 제81조의15(과세전적부심사): 100만 원 이상이면 예고통지를 해야 하고, 30일 이내 청구할 수 있으며, 만료일까지 3개월 이하이면 청구 대상에서 빠짐
• 국세기본법 시행령 제63조의15(과세전적부심사의 범위 및 청구 절차 등): 적부심사 청구서에 적을 내용과 결정이 나올 때까지 결정을 유보하는 규정
• 국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간): 5년·7년·10년 기간과 불복 확정 뒤 1년 특례
• 소득세법 제88조(정의): 양도, 1세대, 주택의 뜻

오늘의 점검표

• [ ] 예고통지서와 고지서를 각각 받은 날짜를 적어 두었다
• [ ] 내 양도 건의 신고 여부와 제척기간 만료일을 확인했다
• [ ] 신고 뒤 세무서에서 자료 요청이나 조사를 받은 적이 있는지 정리했다
• [ ] 비과세 요건을 뒷받침할 거주·세대·계약 자료를 모았다
• [ ] 이의신청·심판청구 기한을 달력에 표시했다

세무법인대승이 도와드립니다

예고통지와 고지서를 함께 받았다면 직권취소 요청을 할지, 절차 위법을 다툴지, 비과세 요건으로 다툴지부터 정해야 합니다. 세무법인대승은 기간 계산과 자료 검토부터 소명서 작성, 불복 청구까지 함께합니다. 앞으로 집을 팔 계획이라면 팔기 전에 비과세·중과 여부를 먼저 따져 보고, 양도세를 미리 계산한 뒤 신고까지 마무리해 드립니다.