야적장으로 빌려줬다 원상복구한 농지, 자경농지 감면 인정받은 사례

이런 처분을 받았습니다

A씨는 1988년 6월에 경기도 하남시의 논 두 필지를 샀습니다. 599㎡와 62㎡로, 합쳐서 200평쯤 되는 작은 땅이에요. 35년 가까이 갖고 있다가 2023년 10월 농업회사법인에 팔았습니다. 그해 12월에는 자경농지 감면(8년 이상 직접 농사지은 땅을 팔 때 양도소득세를 깎아 주는 제도)을 적용해 양도소득세를 신고했고요.

세무서는 2024년 6월 이 감면을 빼고 세금을 다시 매겼습니다. A씨가 8년 이상 직접 경작했다고 보기 어렵다는 이유였어요. 게다가 이 땅을 비사업용 토지(직접 쓰지 않고 갖고만 있던 땅으로 보고 세율을 10%포인트 더 붙이는 토지)로 보고 중과세율까지 적용했습니다. A씨는 과세전적부심사 단계에서도 다퉜지만 결국 고지서가 나왔고, 2024년 9월 조세심판원에 심판청구를 냈습니다.

세무서는 이렇게 봤습니다

땅에서 농사를 지은 흔적이 있다고 해서 땅 주인이 직접 지었다고 볼 수는 없다는 입장이었습니다. 직접 농사지었다는 사실은 납세자가 증명해야 한다는 거예요. 그런데 A씨가 낸 경작 확인서는 처음 신고할 때는 2010~2020년이었다가, 과세전적부심사 때는 1994~2020년으로 바뀌어 믿기 어렵다고 했습니다.

비료나 농자재를 산 계산서 같은 객관적 증빙도 없었고, 그 기간에 A씨가 운수업을 한 기록도 있었습니다. 로드뷰 사진에는 수풀이 우거진 모습이 찍혀 있었고요. 원상복구한 뒤 매매계약까지 3개월밖에 안 되니, 불법 시설물만 치웠을 뿐 농사지을 땅으로 되돌린 건 아니라는 의견도 냈습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 1994년부터 2020년까지 배우자와 함께 채소와 감나무를 길렀습니다. 200평이면 주말에 부부가 농사짓기에 충분한 넓이라는 거예요.
2. 땅 근처 주민의 경작 확인서와, A씨에게 대봉감·고춧가루를 샀다는 아파트 주민들의 구매 확인서를 냈습니다.
3. 1993~2023년 항공사진을 냈습니다. 세무서가 말한 야적 부분은 전체 면적의 10% 정도이고, 로드뷰에도 감나무가 보인다고 했습니다.
4. 배우자가 2020년에 입원하는 바람에 병원비를 마련하려고 2021년 5월부터 고물 야적장으로 임대했습니다. 그런데 2021년 10월 하남시장의 원상복구 명령을 받았어요. 임차인에게 내용증명을 세 차례 보낸 끝에 2023년 3월 시에서 원상복구 확인을 받았습니다.
5. 확인서 기간이 달라진 건, 처음에는 8년치만 적으면 된다고 생각했기 때문이라고 설명했습니다.

조세심판원의 판단

잠시 야적장이었어도, 팔 때는 농지였습니다

심판원은 대법원 판례를 들어, 농사를 막는 원인이 없어지면 다시 농지로 쓸 수 있는 땅이라면 "일시적 휴경상태라고 보아야" 한다고 했습니다. A씨는 시의 명령에 따라 땅을 원상복구했고 시의 확인도 받았어요. 산 사람도 농업회사법인이라 농지로 쓰려고 산 것으로 보였습니다. 그래서 농지 상태로 판 것이라고 인정했습니다.

항공사진과 묘목 구입 내역이 맞아떨어졌습니다

항공사진으로는 적어도 1994년부터 2015년까지 경작한 사실이 확인됐습니다. 사진에 나무가 심긴 것으로 보이는 2010년에 A씨가 감나무 묘목과 비료를 산 금융 기록도 있었고요. 여기에 두 곳 주민들의 확인서까지 더해져, 심판원은 A씨 주장을 "신뢰할 수 있는 것으로 보이는" 수준이라고 봤습니다.

운수업 문제도 따져 봤습니다. 연 수입이 많지 않았고 용달이나 일용직 일이었으니, 200평 농사를 함께 하기에 무리라고 보기 어렵다고 했습니다. 거주 요건(농지에서 30km 이내 거주)과 소득 요건은 처음부터 다툼이 없었습니다.

소유 기간의 60% 넘게 농사를 지었습니다

35년 소유 기간 가운데 최소 21년을 경작했으니 비사업용 토지에도 해당하지 않는다고 봤습니다. 결국 감면을 뺀 것과 중과세율을 붙인 것 모두 잘못이라며 A씨 청구를 받아들였습니다(인용). 이 판단은 결정 당시 법 기준입니다.

우리 사업장에 적용하면

이 사건은 확인서만으로 이긴 사건이 아닙니다. 항공사진, 구입 기록, 관청 서류가 같은 시기를 가리켰기 때문에 확인서도 믿을 만하다는 평가를 받은 거예요. 반대로 사진에 경작 흔적이 없거나, 소득이 기준을 넘는 해가 많거나, 땅이 팔 때까지 농지로 돌아오지 못했다면 결과는 달랐을 수 있습니다.

비슷한 처분을 받았다면

세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면, 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 고지서가 이미 나왔다면 처분 통지를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 낼 수 있어요. 이의신청을 먼저 거쳤다면, 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하면 됩니다. 과세전적부심사부터 심판청구까지는 세무사가 대리할 수 있고, 그 뒤 행정소송은 변호사가 맡습니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 8년 이상 직접 농사지은 농지를 팔면 양도세를 감면합니다.
• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 직접 경작하지 않은 농지는 중과세율을 적용합니다.
• 소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준): 소유 기간의 40% 등 기간 기준을 정합니다.
• 국세기본법 제81조의15(과세전적부심사): 통지를 받은 날부터 30일 이내에 청구합니다.
• 국세기본법 제68조(청구기간): 심판청구는 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내에 냅니다.

원출처

• 조세심판원 조심 2024서5207 · 세목 양도소득세 · 결과 인용: 야적장으로 임대했다가 원상복구한 농지를 농지 상태의 양도로 보고, 항공사진·구입기록·확인서로 자경을 인정함

오늘의 점검표

• [ ] 우리 땅의 연도별 항공사진을 확인해 봤다
• [ ] 농자재 구입 기록을 계좌나 카드로 남기고 있다
• [ ] 농사지은 해마다 다른 소득이 기준을 넘지 않았는지 확인했다
• [ ] 땅을 잠시 빌려줬다면, 팔기 전에 농지로 되돌리고 서류를 받아 뒀다
• [ ] 경작 확인서의 기간을 처음부터 사실대로 적었다

세무법인대승이 도와드립니다

과세예고통지나 고지서를 받으셨다면, 먼저 불복할 만한 사건인지 세무법인대승이 같이 검토해 드립니다. 과세전적부심사, 이의신청, 심판청구를 대리하고, 경정청구(이미 낸 세금이 많았다며 고쳐 달라고 하는 신청)로 돌려받을 세금이 있는지도 찾아 드려요. 기한이 30일, 90일로 짧으니 통지서를 받으면 바로 연락 주세요.