[세금, 다시 따져 봤습니다 #17] 전세 끼고 판 아파트, 장기할부 아니라 비과세 인정

이런 처분을 받았습니다

A씨는 평생 월급을 받으며 살다가 2018년 7월, 대구의 새 아파트 분양계약을 맺었습니다. 계약금과 중도금은 냈지만 잔금 마련이 어려웠거든요. 그래서 준공 전인 2020년 9월 4일에 세입자 두 사람과 전세계약(임대기간 2020.12.31.~2024.12.30.)을 맺었고, 그 보증금으로 2020년 12월 29일 분양 잔금을 치렀습니다.

세입자들은 2021년 1월 7일 전입했습니다. 석 달쯤 뒤인 2021년 4월 9일에는 이 집을 아예 사겠다며 매매계약을 맺었어요. 이미 받은 전세보증금을 계약금·중도금으로 치고, 잔금은 2023년 2월 28일에 받기로 했습니다.

A씨는 그날 잔금을 받고 등기를 넘겼습니다. 그리고 2년 보유를 채웠다며 고가주택(양도가액 12억 원을 넘는 주택) 1세대1주택 비과세를 적용해 2023년 귀속으로 신고했습니다. 그런데 2025년 지방국세청 조사 뒤 세무서는 매매계약일인 2021년 4월 9일을 양도일로 봤습니다. 보유기간 2년이 안 된다며 비과세를 빼고, 2025년 8월 13일 2021년 귀속 양도소득세를 고지했습니다. A씨는 2025년 10월 31일 심판청구를 냈습니다.

세무서는 이렇게 봤습니다

세무서는 이 거래를 장기할부조건부 매매로 봤습니다. 계약금을 뺀 대금을 두 번 이상 나눠 받고, 넘겨준 날부터 마지막 대금 날까지가 1년 이상인 거래를 말해요. 이런 거래는 등기일·인도일·사용수익일 가운데 가장 빠른 날이 양도일이 됩니다.

세입자가 매수인이 되는 순간 임차권은 민법의 혼동(같은 사람에게 소유권과 다른 권리가 모이면 다른 권리가 사라지는 것) 규정에 따라 없어진다고 했습니다. 그러니 매수인들은 계약일부터 매수인으로서 집을 썼다는 논리였어요. 매수인들이 계약 당시 이미 대금 전부를 예금으로 갖고 있었다는 자금조달계획서도 냈습니다. 매수인 한 사람은 조사 때, 집주인이 등기를 2년 뒤로 미루자고 해서 받아들였다는 취지로 진술했습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 매수인들은 전세계약에 따라 살고 있었고, 임대기간 중이라 보증금을 돌려줄 의무도 없었다.
2. 보증금이 매매대금으로 바뀌어 잔금 때 정산된 것일 뿐, 대금을 여러 번 나눠 받은 거래와는 다르다.
3. 취득일은 분양 잔금을 낸 2020년 12월 29일, 양도일은 잔금을 받은 2023년 2월 28일로 둘 다 분명하다.
4. 계약서는 공인중개사가 관행대로 쓴 것이고, 높게 잡은 위약금 특약은 사실상 "팔겠다"는 약속의 성격이었다.

조세심판원의 판단

등기 전에는 매수인이 소유자가 아닙니다

민법상 부동산 소유권은 등기를 해야 넘어갑니다. 2023년 2월 28일 등기 전까지 매수인들은 소유자가 아니었으니, 혼동 규정을 적용하기 어렵다고 봤습니다.

전세계약은 따로 맺은 실제 계약이었습니다

전세계약은 2020년 9월, 전입은 2021년 1월, 매매계약은 그로부터 약 3개월 뒤였습니다. 보증금도 약정한 날짜마다 실제로 나눠 받았고요. 심판원은 매매가 전세와 별도로 합의됐고, 전세계약이 비과세를 위한 가장거래(겉모양만 꾸민 거래)라고 볼 사정도 없다고 했습니다. 그래서 매수인들은 세입자로 산 것이고 "소유자의 지위에서 사용수익한 것으로 보기는 어려운" 상황이라고 판단했습니다.

잔금·등기·인도 날짜가 모두 같았습니다

잔금일, 등기 접수일, 계약서에 적힌 인도일이 모두 2023년 2월 28일이었습니다. 그래서 양도일도 이날로 봤고, 세무서가 매긴 2021년 귀속 양도소득세는 전부 취소됐습니다.

세무서가 낸 자금 여력 자료와 진술이 있었는데도, 심판원은 소유권이 언제 넘어갔는지와 전세계약이 실제였는지를 기준으로 판단했습니다. 전세계약이 매매 직전에 형식만 갖춘 것이었거나 계약서 인도일이 앞서 있었다면 결과는 달랐을 수 있습니다. 심판원은 사건 당시 법령을 적용했고, 장기할부 요건을 정한 시행규칙은 2026년 1월 2일 다른 법령이 개정되면서 함께 고쳐졌습니다.

우리 사업장에 적용하면

세입자에게 집을 팔거나 계약일과 잔금일 사이가 긴 거래라면, 양도일이 언제로 잡힐지부터 확인해 보세요. 계약서에 적힌 날짜 하나로 귀속연도와 비과세 여부가 달라질 수 있거든요.

비슷한 처분을 받았다면

세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면, 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사(세금을 매기기 전에 그 내용이 맞는지 다시 봐 달라는 청구)를 낼 수 있습니다. 고지서를 이미 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 냅니다. 이의신청을 먼저 거쳤다면, 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 내면 됩니다. 여기까지는 세무사가 대리할 수 있고, 그 뒤 행정소송은 변호사가 맡습니다.

근거 조문

• 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기): 양도일은 원칙적으로 대금을 다 받은 날
• 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 장기할부는 등기·인도·사용수익일 중 빠른 날
• 소득세법 시행규칙 제78조(장기할부조건의 범위): 계약금 외 2회 이상 분할, 1년 이상 기간 요건
• 민법 제186조(부동산물권변동의 효력): 부동산 소유권은 등기해야 넘어감
• 국세기본법 제68조(청구기간)·제81조의15(과세전적부심사): 심판청구 90일, 과세전적부심사 30일

원출처

• 조세심판원 조심 2025구4456: 전세 세입자에게 판 아파트를 장기할부로 볼 수 없고 양도일은 등기·잔금일이라며 취소

오늘의 점검표

• [ ] 전세계약과 매매계약 날짜가 따로 떨어져 있는가
• [ ] 보증금을 약정한 날짜에 실제로 받은 기록이 있는가
• [ ] 매매계약서의 인도일이 잔금일·등기일과 같은가
• [ ] 계약일부터 잔금일까지 대금을 몇 번 나눠 받기로 했는가
• [ ] 통지서를 받은 날짜를 기록하고 30일·90일 기한을 달력에 표시했는가

세무법인대승이 도와드립니다

과세예고통지나 고지서를 받으셨다면, 세무법인대승이 먼저 불복해 볼 만한 사건인지 사실관계와 서류부터 검토해 드립니다. 과세전적부심사·이의신청·심판청구를 대리하고, 이미 낸 세금 가운데 경정청구(이미 낸 세금이 많았다며 고쳐 달라고 하는 신청)로 돌려받을 몫이 있는지도 함께 찾아 드립니다. 기한이 짧으니 통지서를 받으시면 바로 연락 주세요.