[떼인 돈 받아내는 사장님 #10] 월세 밀린 임차인, 보증금 정산과 해지

이런 일, 겪고 계신가요

청주에서 3층짜리 상가건물을 가진 윤정희 사장님. 1층 분식집 사장님이 넉 달째 월세를 안 내고 있어요. "보증금 있잖아요, 거기서 빼세요"라는 말만 돌아오고요. 윤 사장님은 고민이 많습니다. "당장 내보내도 되나? 문을 잠가 버릴까? 보증금은 얼마를 돌려줘야 하지?"

먼저 결론부터

1. 상가건물은 밀린 월세가 3기분에 이르면 계약을 해지할 수 있어요. 주택 같은 다른 건물은 민법에 따라 2기분이면 됩니다.
2. 보증금은 계약이 끝날 때 밀린 월세와 원상복구비 같은 것을 빼고 정산하는 돈이에요. 계약 중에 월세를 안 내도 되는 근거가 되지는 않아요.
3. 해지한 뒤에도 문을 잠그거나 짐을 빼는 건 안 됩니다. 나가지 않고 버티면 법원 절차로 가야 해요.

하나씩 따져 보기

"3기"가 정확히 뭔가요

'기'는 월세를 내는 한 번의 주기예요. 월세를 매달 낸다면 1기는 한 달 치입니다. 법은 밀린 돈의 합계가 3기 차임액에 이르렀는지를 봐요. 그래서 꼭 세 달 연속으로 밀려야 하는 건 아닙니다.

축구의 옐로카드를 생각해 보세요. 경고가 꼭 연달아 나와야 퇴장인 건 아니잖아요. 쌓인 개수가 기준에 닿으면 되는 거죠.

상가인지 주택인지에 따라 기준이 달라요

상가건물 임대차보호법(상가 세입자를 보호하는 특별법)이 적용되면 3기, 그 밖의 건물은 민법에 따라 2기예요. 보증금이 큰 상가는 이 법 일부가 적용되지 않는데요. 차임연체 해지 조항은 보증금 크기와 상관없이 적용된다고 법에 따로 정해 두었어요. 큰 상가라고 2기로 끝나지는 않는다는 뜻이에요.

보증금은 우산이지 지갑이 아니에요

보증금은 비 오는 날을 대비해 맡겨 둔 우산 같은 돈이에요. 계약이 끝나 정산할 때 밀린 월세와 관리비, 원상복구비를 여기서 뺍니다. 그러니 "보증금에서 까라"는 말은 계약을 끝내고 정산하자는 얘기와 같아요. 대충 넘어가지 말고 날짜와 금액을 하나하나 기록해 두세요.

해지는 '말'이 아니라 '도착한 통지'로

해지는 상대방에게 알려야 효력이 생겨요. 그래서 나중에 "그런 말 못 들었다"는 다툼이 생기지 않게 내용증명(어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편)으로 보내는 게 좋습니다. 연체 내역표를 함께 넣으면 더 분명해져요.

실제로 해 보기

1. 연체 내역표를 만드세요. 월별로 낼 금액, 낸 금액, 밀린 금액을 적습니다.
2. 기준(상가 3기, 그 밖의 건물 2기)에 이르렀는지 확인하세요.
3. 먼저 대화해 보세요. 장사를 이어 갈 뜻이 있다면 분할 납부 합의서를 쓰는 것도 방법이에요.
4. 합의가 안 되면 내용증명으로 해지를 통지하세요.
5. 그래도 나가지 않으면 변호사·법무사와 명도 절차를 상의하세요.

보증금 정산 계산 예시 (가상 숫자, 월세는 부가세 포함 220만 원)

놓치기 쉬운 함정

1. 자물쇠 교체, 단전·단수, 짐 들어내기는 금물이에요. 해지했더라도 법원 절차 없이 이렇게 하면 오히려 사장님이 책임을 질 수 있어요. 손님이나 이웃 가게에 연체 사실을 알리는 것도 하지 마세요.
2. 정산을 너무 박하게 하면 역풍이 와요. 상가 세입자도 보증금 반환 판결 같은 집행권원(강제집행을 할 수 있게 해 주는 판결 등의 문서)을 받으면 가게를 비워 주기 전에도 경매를 신청할 수 있어요(주택도 같아요). 근거 없이 보증금을 붙잡고 있으면 안 됩니다.
3. 원상복구비는 견적서와 사진으로 남기세요. "대충 이 정도"로는 나중에 다툼이 생겼을 때 인정받기 어려워요.
4. 보증금보다 연체가 더 클 수도 있어요. 모자라는 돈은 지급명령이나 소송으로 따로 받아야 해요. 상대 재산이 얼마나 있는지 보고 비용 대비 실익을 따져 보세요.

직접 할 일, 전문가에게 맡길 일

세무 포인트

밀린 월세도 받기로 한 날이 지나면 세금계산서를 발행하고 부가세를 신고해야 해요. 돈을 못 받았다고 매출이 사라지지는 않거든요. 보증금에서 공제해 정산한 금액은 '회수'한 돈이라 대손(받을 돈을 못 받게 되어 손실로 처리하는 것)이 아니에요. 보증금으로도 모자라고 법에서 정한 대손 요건까지 갖춘 금액만 대손 처리와 대손세액공제를 검토할 수 있어요.

근거 조문

• 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) — 연체액이 3기 차임액에 이르면 해지할 수 있어요.
• 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) — 보증금이 큰 상가에도 위 해지 조항은 적용돼요.
• 민법 제640조(차임연체와 해지) — 건물 임대차는 연체액이 2기 차임액에 이르면 해지할 수 있어요.
• 상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수) — 상가 세입자는 판결 등을 받으면 가게를 비우기 전에도 경매를 신청할 수 있어요(주택은 주택임대차보호법 제3조의2).

오늘의 점검표

• [ ] 우리 임차인이 상가인지, 주택 등 다른 건물인지 확인했다
• [ ] 월별 연체 내역표를 만들었다
• [ ] 연체 합계가 해지 기준(3기 또는 2기)에 이르렀는지 따져 봤다
• [ ] 해지 통지는 내용증명으로 보낼 준비를 했다
• [ ] 문 잠그기, 단전·단수 같은 행동은 하지 않기로 했다
• [ ] 원상복구 견적서와 사진을 확보했다

세무법인대승이 도와드립니다

임차인을 들이기 전에 재무제표를 읽어 신용을 점검하는 일부터 연체 내역과 보증금 정산 증빙을 정리하는 일까지 세무법인대승이 함께합니다. 끝내 회수하지 못한 금액은 대손 처리와 부가세 대손세액공제 신고로 이어지도록 도와드릴게요. 명도소송과 강제집행은 변호사·법무사와 상의하세요.