세무법인대승[상속세절세 #36] 꼬마빌딩 자녀 승계, 5가지 방법 비교
- 꼬마빌딩을 끝까지 갖고 있으면 땅값이 오른 만큼, 그리고 쌓인 월세만큼 상속재산이 계속 커져요. 그래서 '앞으로 오를 가치'와 '월세가 들어오는 흐름'을 일찍 넘겨 두는 게 핵심이에요.
- 넘기는 방법은 크게 다섯 가지예요. 공동명의로 증여하기, 가족에게 싸게 팔기, 가족법인에 증여하기, 가족법인에 팔기, 법인으로 바꾼 뒤 주식을 넘기기.
- 어떤 조합이 맞는지는 자녀가 쓸 수 있는 돈, 땅과 건물의 비중, 부모님 연세와 건강에 따라 달라져요. 한 가지만 고르기보다 몇 가지를 섞어서 설계하는 경우가 많아요.
우리 집 이야기
대전에 사는 박영호(71) 씨는 30년 전에 사 둔 4층짜리 상가 건물을 가지고 있어요. 지금 시세로 40억 원 안팎이고, 그중 대부분이 땅값이에요. 연금만으로도 생활이 충분해서 월세는 쓰지 않고 통장에 그대로 쌓이고 있고요. 어느 날 딸 수진 씨가 조심스럽게 물었어요. "아빠, 이 건물을 그냥 두면 나중에 세금이 얼마나 나와요?" 그날부터 아내 정희 씨와 아들 민재 씨까지 온 가족이 함께 고민을 시작했습니다.
먼저 결론부터
- 꼬마빌딩을 끝까지 갖고 있으면 땅값이 오른 만큼, 그리고 쌓인 월세만큼 상속재산이 계속 커져요. 그래서 '앞으로 오를 가치'와 '월세가 들어오는 흐름'을 일찍 넘겨 두는 게 핵심이에요.
- 넘기는 방법은 크게 다섯 가지예요. 공동명의로 증여하기, 가족에게 싸게 팔기, 가족법인에 증여하기, 가족법인에 팔기, 법인으로 바꾼 뒤 주식을 넘기기.
- 어떤 조합이 맞는지는 자녀가 쓸 수 있는 돈, 땅과 건물의 비중, 부모님 연세와 건강에 따라 달라져요. 한 가지만 고르기보다 몇 가지를 섞어서 설계하는 경우가 많아요.
하나씩 따져 보기
건물부터 나눠 주는 공동명의 증여
가장 기본적인 방법은 배우자와 자녀에게 지분을 나눠 증여하는 거예요. 상속세와 증여세는 누진세율(금액이 클수록 세율이 올라가는 구조)이라서, 여러 사람에게 나눠 줄수록 전체 부담이 줄어들거든요.
요령은 값이 비교적 작으면서 월세가 나오는 '건물'을 먼저 넘기는 거예요. 그러면 자녀에게 정당한 임대소득이 생겨요. 이 돈은 나중에 땅을 받거나 세금을 낼 때 자금출처(그 돈이 어디서 났는지 설명할 근거)가 되어 줘요. 덩치가 큰 땅은 해를 나눠 천천히 넘기면 되고요.
가족에게 시세보다 싸게 팔기
가족끼리 시가보다 싸게 거래하더라도, 세법이 정한 할인 범위 안이라면 자녀에게 증여세가 붙지 않아요. 건물과 땅을 시차를 두고 나눠 팔면 자녀가 마련해야 할 매수 자금 부담도 줄어들어요.
다만 파는 쪽인 아버지는 사정이 달라요. 부당행위계산 부인(가족 사이의 싼 거래를 시가 기준으로 다시 계산하는 규정) 때문에, 양도소득세가 실제로 받은 값이 아니라 시가를 기준으로 매겨질 수 있거든요. 그래서 아버지가 낼 양도세 재원도 함께 준비해 두셔야 해요.
가족법인에 증여하거나 팔기
자녀, 손자녀, 며느리, 사위가 주주인 가족법인을 세워서 빌딩을 넘기는 방법이에요. 개인이 재산을 받으면 증여세를 내지만, 법인이 받으면 법인세를 내요. 일반적으로는 법인세율이 증여세율보다 낮아요. 법인 주식의 가치가 올라가더라도 주주 한 사람에게 돌아가는 이익이 세법이 정한 기준에 못 미치면, 주주에게는 증여세가 붙지 않아요.
자녀에게 당장 돈이 없다면 법인이 부모님께 돈을 빌려 건물을 사는 방법도 있어요. 이때 이자 없이 빌린 데서 생기는 이익과 싸게 사서 생기는 이익을 어떤 방식으로 판단하는지 미리 따져 봐야 해요. 주주가 몇 명인지, 지분을 어떻게 나눴는지에 따라 결과가 크게 달라지거든요.
법인으로 바꾼 뒤 주식 넘기기
아버지가 빌딩을 법인에 현물출자(돈 대신 부동산을 내고 그만큼 주식을 받는 것)해서 법인으로 바꾸는 방법이에요. 요건을 갖추면 양도세를 당장 내지 않고 나중으로 미루는 '이월과세'를 받을 수 있어요. 그러면 자녀는 나중에 부동산이 아니라 비상장주식(증권시장에 상장되지 않은 회사의 주식)을 물려받게 돼요. 다만 임대업이 이 혜택을 받을 수 있는 범위는 법이 바뀌면서 여러 번 달라졌어요. 그러니 실행하는 시점의 요건을 꼭 확인해 보세요.
숫자로 보기
박영호 씨 댁을 예로 들면, 아래처럼 비교해 볼 수 있어요.
| 방법 | 주로 붙는 세금 | 자녀가 마련할 돈 | 월세는 누구에게 | 이럴 때 유리 |
|---|---|---|---|---|
| 공동명의 증여 | 증여세, 취득세 | 증여세·취득세 낼 돈 | 바로 지분만큼 자녀에게 | 자녀에게 세금 낼 여력이 있을 때 |
| 가족에게 싸게 팔기 | 부모 양도세(시가 기준), 자녀 취득세 | 매매대금, 취득세 | 바로 자녀에게 | 자녀에게 매수 자금이 어느 정도 있을 때 |
| 가족법인에 증여 | 법인세, 취득세, 기준을 넘으면 주주 증여세 | 법인 설립 자본금 정도 | 법인에서 급여·배당으로 | 주주를 여러 명으로 나눌 수 있을 때 |
| 가족법인에 팔기 | 부모 양도세, 법인 취득세 | 자본금 정도(나머지는 부모에게 빌림) | 법인에서 빌린 돈 갚는 데 사용 | 자녀 돈은 없고 부모님께 현금이 있을 때 |
| 현물출자로 법인 전환 | 법인 취득세, 나중에 주식에 대한 상속·증여세 | 거의 없음 | 법인에서 급여·배당으로 | 이월과세 요건을 충족할 때 |
단계별로 계획을 세우면 이런 모습이 돼요(금액은 가상의 예예요).
| 단계 | 대상 | 방법 | 확인할 것 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 건물(약 8억 원) | 배우자·자녀에게 지분 증여 | 포괄양수도 요건, 증여세 낼 돈 |
| 2단계 | 토지 일부 | 시차를 두고 싸게 팔기 | 그때그때의 시가 입증, 아버지 양도세 |
| 3단계 | 남은 토지 | 가족법인 활용 검토 | 주주 구성, 취득세 중과 지역인지 |
놓치기 쉬운 함정
- 임대 중인 건물을 넘길 때 포괄양수도(사업 전체를 그대로 넘기는 것) 요건을 갖추지 못하면, 건물분에 부가가치세가 붙을 수 있어요.
- 증여하고 나서 일정 기간 안에 부모님이 돌아가시면, 증여한 재산이 상속재산에 다시 더해져요. 배우자·자녀 같은 상속인은 이 기간이 길고, 상속인이 아닌 손자녀·며느리·사위나 법인은 더 짧아요.
- 꼬마빌딩은 기준시가(정부가 정한 가격)와 실제 시세의 차이가 커서, 국세청이 감정평가로 다시 평가할 수 있어요. 거래하거나 증여할 때마다 시가를 입증할 자료를 챙겨 두세요.
- 수도권 과밀억제권역(인구가 몰리는 것을 막으려고 지정한 지역)에 새로 세운 법인이 부동산을 사면 취득세가 무거워질 수 있어요. 또 주식을 물려받을 때도 과점주주(지분을 많이 가진 주주)에게 붙는 취득세 문제를 함께 검토해야 해요.
근거 조문
- 상속세 및 증여세법 제13조(상속세 과세가액) — 생전에 증여한 재산을 상속재산에 다시 더하는 기간을 정해요
- 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) — 가족끼리 싸게 사고팔 때 어디까지 증여로 보는지 정해요
- 상속세 및 증여세법 제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제) — 가족법인과 거래할 때 주주에게 증여세를 매기는 기준이에요
- 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) — 가족에게 싸게 판 부모의 양도세를 시가로 계산하는 규정이에요
- 조세특례제한법 제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세) — 현물출자로 법인을 만들 때 양도세를 미뤄 주는 규정이에요
우리 집 점검표
- [ ] 우리 빌딩에서 땅값과 건물값이 각각 얼마쯤인지 알고 있나요?
- [ ] 자녀가 증여세·취득세·매수 자금을 낼 여력이 있나요?
- [ ] 싸게 팔 경우, 부모님이 낼 양도세 재원을 따로 마련해 두었나요?
- [ ] 가족법인을 만든다면 주주를 누구로, 지분을 어떻게 나눌지 정했나요?
- [ ] 거래하거나 증여할 때마다 시가를 입증할 감정평가가 필요한지 검토했나요?
- [ ] 부모님 연세와 건강을 생각해서 언제 시작할지 정했나요?