[상속세절세 #29] 번 돈보다 쓴 돈이 많으면 받는 자금출처조사

우리 집 이야기

청주에 사는 윤경희 씨(63)의 딸 서진 씨(34)가 6억 원짜리 아파트를 계약하려고 해요. 은행 대출 3억 원에 그동안 모은 예금 1억 8천만 원, 살던 전셋집에서 돌려받을 보증금 1억 원을 보탤 계획이에요. 그런데 계약금 일부는 집주인에게 현금으로 받아 따로 보관해 둔 상태고, 모자라는 돈은 엄마가 조금 보태 주기로 했어요. 서진 씨가 걱정스럽게 묻습니다. "엄마, 회사 동료가 집 사고 나서 세무서에서 돈 어디서 났냐는 편지를 받았대. 나도 받는 거 아니야?"

먼저 결론부터

1. 세무서는 신고한 소득에 비해 너무 큰 재산을 사면, 그 돈을 누군가에게 증여받은 것으로 추정해요(일단 그렇게 보고, 아니라는 증명은 본인이 하는 것).
2. 출처를 100% 다 밝히지 않아도 돼요. 밝히지 못한 금액이 일정 기준보다 작으면 전부 밝힌 것으로 봐 주거든요. 다만 그 기준을 넘으면 밝히지 못한 금액 전부가 과세 대상이 돼요.
3. 가족이 보태는 돈이 있다면 처음부터 정식으로 증여 신고를 하는 편이 훨씬 싸고 안전해요.

하나씩 따져 보기

세무서는 '쓴 돈'과 '번 돈'을 맞춰 봐요

국세청은 신고된 소득, 재산을 팔아 들어온 돈, 대출처럼 들어온 돈과 집·주식 취득, 카드 사용, 대출 상환처럼 나간 돈을 전산으로 비교해요. 나간 돈이 훨씬 많으면 그 차이가 눈에 띄는 거예요. 특히 소득이 적은 사회초년생이나 주부가 비싼 집을 사거나 큰 빚을 한꺼번에 갚으면 확인 대상에 오르기 쉬워요.

법은 재산을 살 때뿐 아니라 빚을 갚을 때도 똑같이 적용돼요. "대출은 내가 받았지만 갚은 건 부모님 돈"이라면 그 상환 자금도 증여로 추정될 수 있거든요.

'번 돈 전부'가 아니라 '남아 있던 돈'만 인정돼요

연봉이 5천만 원이라고 해서 5년 치 2억 5천만 원이 모두 출처가 되는 건 아니에요. 세금과 생활비로 나간 돈을 빼고 실제로 통장에 남아 있다가 집값으로 들어간 돈만 인정받아요. 재산을 판 돈도 양도세와 갚은 빚을 빼고 남은 금액만 인정되고요.

그래서 말이 아니라 통장 기록이 중요해요. "옛날에 집 판 돈이 있었다"는 말보다 그 돈이 계좌를 거쳐 잔금으로 나간 흔적 한 줄이 훨씬 힘이 세거든요.

내 이름 통장에 있으면 내 돈으로 봐요

엄마 돈을 딸 명의 통장에 넣어 두면 어떻게 될까요? 법은 실명이 확인된 계좌에 있는 재산은 그 명의자가 취득한 것으로 추정해요. "사실은 엄마 돈"이라고 해도 그 순간 딸이 받은 재산으로 보일 수 있다는 뜻이에요. 남의 이름을 빌린 계좌나 부동산은 세금 말고도 다른 법의 처벌까지 받을 수 있으니 처음부터 피하는 게 맞아요.

소명 안내문을 받았다면

대부분은 본조사 전에 증빙을 내 달라는 안내문이 먼저 와요. 이때 세무서가 계산한 부족액에 중복으로 잡힌 지출은 없는지, 빠진 수입(돌려받은 보증금이나 비과세 소득 등)은 없는지 하나하나 대조해 보세요. 부족액을 기준 아래로 줄이는 게 핵심이에요.

숫자로 보기

서진 씨처럼 6억 원짜리 집이라면, 기준은 '취득가액의 20%(1억 2천만 원)'와 '2억 원' 중 적은 금액인 1억 2천만 원이에요. 밝히지 못한 금액이 이 기준보다 작아야 과세되지 않아요.

이번엔 세금으로 비교해 볼게요.

B와 C의 차이는 결국 보증금을 현금으로 받았느냐, 엄마의 도움을 신고했느냐예요. 미리 챙겼다면 낼 필요가 없었던 세금인 거죠.

놓치기 쉬운 함정

1. 기준을 넘으면 넘은 만큼만이 아니라 전부예요. 밝히지 못한 금액이 기준을 단 1원이라도 넘으면 그 금액 전부가 증여재산이 돼요. 기준 근처라면 증빙 한 장이 결과를 바꿔요.
2. 현금 거래는 증빙이 되지 않아요. 보증금이나 매매대금을 현금으로 주고받으면 출처를 밝히기 어려워요. 반드시 계좌로 받으세요.
3. 가족에게 빌린 돈은 차용증만으로는 부족해요. 실제로 원금과 이자를 계좌로 갚아 나간 기록이 있어야 빌린 돈으로 인정받을 수 있어요. 적정 이자와 한도는 요건을 확인해야 해요.
4. 대출 상환도 조사 대상이에요. 집을 산 뒤 몇 년 안에 대출을 한꺼번에 갚으면 그 상환 자금의 출처를 다시 묻는 경우가 많아요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) — 자기 힘으로 재산을 사거나 빚을 갚았다고 보기 어려우면 증여받은 것으로 추정하고, 출처를 충분히 밝히면 적용하지 않아요
• 상속세 및 증여세법 제45조 제4항 — 실명이 확인된 계좌에 있는 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정해요
• 상속세 및 증여세법 시행령 제34조(재산 취득자금 등의 증여추정) — 밝히지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액보다 작으면 추정하지 않아요
• 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제) — 가족에게 받은 증여에서 관계에 따라 일정 금액을 빼 줘요

우리 집 점검표

• [ ] 계약 전에 출처를 증명할 수 있는 돈(세후 저축, 대출, 처분대금)을 통장 기준으로 합산해 봤다
• [ ] 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액을 계산하고, 증빙 못 할 돈이 그보다 적은지 확인했다
• [ ] 돌려받을 보증금과 매매대금은 모두 계좌로 받기로 했다
• [ ] 가족이 보태는 돈은 정식으로 증여 신고를 하거나, 빌린 돈이라면 상환 기록을 남길 계획을 세웠다
• [ ] 다른 사람 명의 통장에 우리 돈을 넣어 두지 않았다
• [ ] 집을 산 뒤 대출을 갚을 때 쓸 돈의 출처도 미리 정리해 뒀다