[상속세절세 #19] 상속 취득세 3.16%와 0.96%, 지분이 가른다

우리 집 이야기

경기도 이천에 사시던 최 선생님이 지난봄 갑자기 세상을 떠나셨어요. 어머니는 몇 해 전에 먼저 돌아가셔서 남매 둘이 상속인이에요. 아버지는 상가 부지를 18억 원에 팔기로 계약하고 계약금과 중도금 5억 원을 받으셨는데, 잔금을 받기 전에 돌아가셨어요. 사시던 아파트 한 채(공시가격 4억 원)도 남았습니다.

집이 있는 누나 지은 씨와 전셋집에 따로 사는 무주택 동생 민호 씨가 묻습니다. "아파트는 누구 이름으로 하는 게 나아요? 팔기로 한 땅은 누구 땅인 거예요?"

먼저 결론부터

1. 상속받은 부동산에는 상속세와 따로 취득세(지방세)가 붙어요. 상속세가 0원이어도 취득세는 나옵니다.
2. 주택 한 채를 물려받을 때 무주택인 상속인이 지분을 가장 많이 가지면 세율이 3.16%에서 0.96%로 내려갈 수 있어요.
3. 팔기로 계약한 땅은 "아직 받을 잔금 + 이미 받은 돈" 으로 나눠서 따져 보면 상속세 공제가 늘어날 수 있어요.

하나씩 따져 보기

취득세는 공제 없이 무조건 나와요

상속세에는 일괄공제처럼 크게 빼 주는 항목이 있어서 낼 세금이 없는 집도 많아요. 그런데 취득세에는 그런 기본공제가 없거든요. 부동산 명의를 넘겨받는 순간 누구나 내야 해요.

기준 금액도 달라요. 상속세는 시가(실제 거래되는 값)로 따지지만, 상속 취득세는 시가표준액(공시가격처럼 정부가 정해 둔 값)으로 계산해요. 그래서 상속세 신고 때 감정평가를 받았더라도 취득세는 공시가격으로 내면 됩니다.

세율은 상속으로 받는 농지가 2.3%, 농지가 아닌 부동산이 2.8%예요. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 붙어서 실제로는 농지 2.56%, 주택·상가·토지 3.16%를 내게 돼요.

무주택 상속인이라면 0.96%

상속인과 같은 주민등록에 올라 있는 가족(1가구) 모두에게 집이 없는 상태에서 주택 한 채를 물려받아 1가구 1주택이 되면 세율 특례를 받아요. 본세가 0.8%로 내려가고 농어촌특별세가 빠져서 합계가 0.96% 가 됩니다.

여럿이 함께 상속받을 때는 지분이 가장 큰 사람을 기준으로 집이 있는지 없는지를 봐요. 그래서 민호 씨처럼 집이 없는 사람이 조금이라도 더 많은 지분을 가지면 남매 모두 0.96%를 적용받을 수 있어요.

잔금 전에 돌아가시면 땅이 아니라 '받을 돈'이에요

잔금도 안 받았고 등기도 안 넘어갔으니 땅은 아직 아버지 명의예요. 이럴 때 상속재산은 매매대금에서 이미 받은 계약금·중도금을 뺀 잔금(13억 원)으로 잡아요. 이미 받아서 통장에 있는 5억 원은 금융재산으로 따로 봅니다.

이렇게 나누는 게 왜 중요할까요? 금융재산에는 금융재산상속공제(예금 같은 금융재산의 20%, 최대 2억 원까지 빼 주는 공제)가 붙거든요. 잔금은 상속인이 받아요. 상속재산으로 잡은 금액이 그대로 상속인의 취득가액이 되기 때문에 양도차익이 거의 생기지 않아요.

다만 등기를 매수인에게 바로 넘기더라도 상속인 앞으로 상속 취득세는 따로 신고해야 해요.

숫자로 보기

① 아파트(공시가격 4억 원) 취득세 비교

② 계약 중 땅의 상속세 계산 비교
(아파트 시가 6억 원 포함, 상속재산 24억 원, 일괄공제 5억 원만 적용하고 나머지 공제는 없다고 단순화)

차이는 3,880만 원이에요. 받은 계약금과 중도금이 돌아가신 날까지 예금으로 남아 있어야 이렇게 계산할 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 상속 취득세 신고 기한은 돌아가신 달의 말일부터 6개월이에요(상속인이 외국에 살면 9개월). 산출세액이 늘 나오기 때문에 하루만 늦어도 가산세가 붙어요.
2. 상속인끼리 나눌 몫을 아직 못 정했다면, 기한 안에 법정상속분대로 먼저 신고하고 내 두는 게 안전해요.
3. 상속인 본인은 집이 없어도 같은 주민등록에 오른 부모나 배우자에게 집이 있으면 무주택 특례를 받지 못해요. 세대 구성을 꼭 확인해 보세요.
4. 오래 직접 농사지은 자녀가 농지를 상속받으면 취득세를 줄여 주는 감면이 있어요. 다만 영농 기간, 거주지, 다른 소득 등 요건이 까다로우니 미리 요건을 확인해야 해요.

근거 조문

• 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) — 상속 취득세 표준세율은 농지 2.3%, 농지 외 2.8%
• 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) — 상속은 시가표준액을 기준으로 함
• 지방세법 제15조(세율의 특례) — 무주택 1가구 1주택 상속 시 세율을 낮춰 줌
• 지방세법 제20조(신고 및 납부) — 상속 취득세는 돌아가신 달의 말일부터 6개월 안에 신고
• 상속세 및 증여세법 제22조(금융재산 상속공제) — 순금융재산의 20%, 최대 2억 원까지 공제

우리 집 점검표

• [ ] 상속받을 부동산마다 공시가격(시가표준액)을 확인했나요?
• [ ] 주택을 받을 상속인과 그 세대원 전원에게 집이 없는지 확인했나요?
• [ ] 무주택 상속인이 지분을 가장 많이 갖도록 나눌지 가족끼리 이야기해 봤나요?
• [ ] 돌아가실 때 진행 중이던 매매계약과 이미 받은 돈이 남아 있는 통장을 확인했나요?
• [ ] 취득세 신고 기한(돌아가신 달의 말일부터 6개월)을 달력에 적어 두었나요?