[상속세절세 #18] 상속 부동산 대신 현금 정산, 세금은?

우리 집 이야기

청주에 사시던 아버지가 지난여름 돌아가셨어요. 어머니는 몇 해 전에 먼저 떠나셔서 상속인은 누나 윤서 씨와 남동생 도현 씨, 두 사람뿐이에요. 남은 재산은 상가주택 한 채와 예금이 조금이에요.

도현 씨는 "건물은 내가 맡아 관리할 테니, 누나 몫은 현금으로 줄게"라고 말했어요. 윤서 씨는 "좋긴 한데, 이렇게 해도 세금 문제는 없는 거야? 건물은 언제 파는 게 나아?" 하고 물었어요. 반년쯤 뒤에 등기 지분을 다시 나누고 싶어질지도 모른다는 걱정도 있어요.

먼저 결론부터

1. 한 사람이 부동산을 갖고 다른 상속인에게 현금을 주는 건 가능해요. 다만 이때 주고받는 금액은 감정가처럼 객관적인 시가에 맞춰야 해요.
2. 등기를 한 번 마친 뒤 다시 나누는 경우, 상속세 신고기한 안에 하면 증여세가 없어요. 기한이 지나면 몫이 늘어난 사람이 증여세를 내야 해요.
3. 상속 부동산을 팔 생각이 있다면 상속 후 이른 시기에 계약하는 쪽이 대체로 유리해요. 상속세가 조금 늘더라도 나중에 낼 양도소득세(판 차익에 붙는 세금)가 크게 줄 수 있거든요.

하나씩 따져 보기

현금으로 정산하는 '대상분할'

민법에서는 이런 방식을 대상분할(재산 대신 돈으로 몫을 맞춰 주는 분할)이라고 불러요. 그런데 세법은 누나가 받은 현금을 "자기 지분을 동생에게 판 대가"로 봐요. 그래서 얼마를 주고받았는지가 아주 중요해요.

가족끼리 "대충 이 정도로 하자"며 금액을 정하면 곤란해질 수 있어요. 감정평가 같은 객관적인 가격을 먼저 확정하고, 그 가격에 지분을 곱한 만큼 정산하세요. 시가와 차이가 크게 나면 증여세 문제나 양도가액을 다시 계산하는 문제가 생길 수 있어요. 정확한 기준 금액은 요건을 확인해야 해요.

정산금이 상속세를 올리기도 해요

동생이 누나에게 3억 원을 줬다면 건물 전체 값은 6억 원으로 보일 수 있어요. 기준시가(정부가 정한 낮은 평가액)로 신고하려던 계획이 바뀌면서 상속세가 늘어나는 거예요.

대신 좋은 점도 있어요. 도현 씨의 취득가액(나중에 팔 때 '산 값'으로 인정되는 금액)이 높아지니까, 나중에 팔 때 양도세가 줄어들어요. 그래서 판단 기준은 이렇게 잡으면 돼요. 머지않아 팔 계획이라면 시가로 정리하는 게 유리하고, 오래 갖고 있을 생각이라면 늘어나는 상속세를 먼저 따져 보세요.

다시 나누고 싶다면, 신고기한 안에

상속세 신고기한은 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월이에요. 이 안에 등기를 고쳐 몫을 바꾸면 증여세가 붙지 않아요. 기한이 지난 뒤에 몫을 바꾸면 늘어난 몫만큼 줄어든 사람에게서 증여받은 것으로 봐요.

다만 처음 한 분할이 무효이거나 취소되는 등 정당한 사유가 있으면 예외예요. 정당한 사유가 무엇인지는 요건을 확인해야 해요.

건물은 언제 팔까

돌아가신 뒤 6개월 안에 매매계약을 하면 그 매매가가 상속재산의 시가가 돼요. 상속세는 매매가 기준으로 내지만, 산 값과 판 값이 같아져서 양도세가 거의 없어요.

그 뒤에 계약하더라도 일정 기간 안이면 평가심의(국세청 위원회가 시가로 인정하는 절차)를 거쳐 시가로 바로잡을 길이 있어요. 신청 기한과 요건은 꼭 확인해 보세요. 이 시기를 놓치면 신고할 때 쓴 낮은 평가액이 취득가액으로 굳어서, 차익 전체에 양도세가 붙어요.

숫자로 보기

공제를 모두 뺀 상속세 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 기준시가로는 6억 원인데, 정산금 때문에 건물 값이 2억 원 올라 8억 원이 되는 경우를 계산해 볼게요.

상속세는 5,820만 원 늘어나요. 대신 나중에 팔 때 과세되는 차익이 2억 원 줄어들어요. 언제 팔지, 그때 양도세율이 얼마일지를 함께 놓고 비교해 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 분할협의서에 "누나는 지분을 포기하고 동생이 현금을 준다"라고만 쓰면, 그 현금을 증여로 볼 위험이 있어요. 평가액과 정산 방식을 분명하게 적어 두세요.
2. 현금이 증여로 잡히면 나중에 돌려줘도 소용이 없어요. 금전은 반환 특례 대상에서 빠지거든요.
3. 신고기한이 하루만 지나도 재분할에는 증여세가 붙어요. 마음이 바뀔 여지가 있다면 기한 안에 정리하세요.
4. 상속받은 건물을 너무 일찍 팔면 단기보유 세율이 적용될 수 있어요. 차익을 줄여 두지 않은 상태라면 특히 조심하세요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제4조(증여세 과세대상) — 신고기한이 지난 뒤 재분할로 늘어난 몫은 증여로 보고, 금전은 반환 특례에서 빠져요
• 상속세 및 증여세법 제67조(상속세 과세표준신고) — 사망한 달 말일부터 6개월 안에 신고해야 해요
• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) — 상속재산은 시가로 평가하는 게 원칙이에요
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) — 가족 간에 낮은 값으로 넘기면 시가로 다시 계산해요

우리 집 점검표

• [ ] 상속 부동산의 객관적 시가(감정가·매매가)를 확인했나요?
• [ ] 정산금 금액이 시가에 지분을 곱한 금액과 맞나요?
• [ ] 분할협의서에 평가액과 대상분할 방식을 적었나요?
• [ ] 돌아가신 달 말일부터 6개월이 되는 날짜를 달력에 표시했나요?
• [ ] 늘어나는 상속세와 나중에 줄어드는 양도세를 함께 비교해 봤나요?
• [ ] 매각 계획이 있다면 계약 시기를 미리 정해 두었나요?