[국세청은 이렇게 봤다 #35] 웃돈 3억 분양권, 계약서엔 3천만 원

가게 이야기

첫 번째, 분양권을 판 최 씨. 최 씨는 경쟁이 치열했던 신도시 아파트 청약에 당첨됐습니다. 분양가는 6억 원이었습니다. 전매 제한이 풀리자 웃돈 3억 원을 붙여 9억 원에 사겠다는 사람이 나타났습니다. 최 씨는 세금이 걱정됐고, 사는 쪽은 입주 뒤 집값이 오를 것을 기대하고 있었습니다. 두 사람은 계약서에는 웃돈을 3천만 원만 적고, 나머지 2억 7천만 원은 따로 주고받기로 했습니다. 최 씨는 계약서 금액인 6억 3천만 원으로 양도소득세를 신고했습니다.

두 번째, 딸에게 집을 넘긴 박 씨. 은퇴한 박 씨는 서울에 있는 자기 아파트를 중개업소 없이 딸에게 직접 9억 원에 팔았습니다. 그런데 비슷한 시기에 같은 단지, 같은 평형이 15억 원에 거래됐습니다. 시세의 60% 값에 넘긴 셈입니다. 박 씨는 9억 원을 기준으로 양도세를 냈고, 딸은 증여세 신고를 하지 않았습니다.

두 사람 모두 "계약서가 있으니 괜찮다"고 생각했습니다. 하지만 국세청은 계약서에 적힌 금액이 아니라 실제로 오간 돈과 시세를 기준으로 판단했습니다.

조사관이 본 단서

1. 인기 단지 분양권치고 너무 낮은 웃돈: 청약 경쟁률이 높았던 단지인데, 신고된 웃돈이 주변 분양권 시세에 크게 못 미쳤습니다.
2. 계좌에 남은 실제 대금: 금융조사로 계약서 금액 말고 따로 송금되거나 현금으로 인출된 돈이 있는지 추적했습니다.
3. 가족끼리 한 직거래: 중개업소를 거치지 않고 부모와 자녀가 사고판 거래는 가격이 적정한지부터 확인 대상이 됩니다.
4. 같은 단지·같은 평형 실거래가: 박 씨 거래가는 같은 시기 실거래가의 60% 수준이었습니다. 시가를 따질 때 가장 먼저 보는 자료입니다.
5. 증여세 신고 누락: 시세보다 싸게 샀는데도 자녀의 증여세 신고 기록이 없었습니다.

결과

같은 발표에는 개발 예정지의 뒷골목 도로를 싸게 사서 지분으로 쪼갠 뒤 투자자 수십 명에게 다섯 배 값에 판 기획부동산 법인도 있었습니다. 이 법인은 일하지 않은 직원의 인건비를 비용으로 꾸미고, 자금을 댄 사람에게는 이익을 골드바로 건넨 혐의를 받아 법인세 조사 대상이 됐습니다.

근거 조문

• 소득세법 제101조, 같은 법 시행령 제167조: 특수관계인에게 싸게 팔았고 시가와의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 시가로 양도가액을 다시 계산합니다.
• 상속세 및 증여세법 제35조: 특수관계인에게서 시가보다 싸게 산 경우, 그 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상이면 일정 금액을 뺀 나머지를 증여로 봅니다.
• 소득세법 제91조 제2항: 매매계약서에 거래가를 실제와 다르게 적으면 양도소득세 비과세·감면이 제한됩니다.
• 국세기본법 제47조의3·제47조의4: 거짓으로 적게 신고하면 부당과소신고가산세 40%, 늦게 낸 세금에는 하루 0.022%의 납부지연가산세가 붙습니다.

사장님 점검표

• [ ] 분양권이나 부동산을 팔 때 계약서·실거래 신고·양도세 신고 금액이 실제로 받은 돈과 모두 같은지 확인했다
• [ ] 웃돈을 현금이나 다른 사람 계좌로 따로 받자는 제안은 거절했다(산 사람도 나중에 비과세 혜택을 잃습니다)
• [ ] 가족에게 팔기 전에 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래가를 뽑아 두었다
• [ ] 시가보다 싸게 넘긴다면 그 차이가 시가의 5%와 3억 원 기준 안에 드는지, 넘으면 양도세와 증여세가 얼마인지 미리 계산했다
• [ ] 가족 간 거래 대금은 매수자 본인 돈으로 계좌이체하고, 그 자금 출처 자료를 보관했다
• [ ] "도로 지분만 사도 보상받는다"는 권유는 등기부, 정비계획, 현금청산 기준을 직접 확인한 뒤에 판단했다