[창업 세무 가이드 #16] 시행법인 서울 설립, 취득세 4%가 8%로

이런 고민, 하고 계신가요

박현우 씨(가명, 44세)는 건설사 개발팀에서 12년을 일하다 올해 독립을 결심했어요. 서울 성동구에서 30억 원짜리 땅을 찾았고, 그 위에 오피스텔과 근린상가를 지어 분양할 계획이에요. 법인 설립 서류를 챙기던 중 선배에게서 이런 말을 들었대요. "서울에서 갓 만든 법인이 땅을 사면 취득세가 두 배라던데?" 현우 씨는 법인 주소를 어디로 해야 할지, 그 차이가 정말 그렇게 큰지 궁금해합니다.

먼저 결론부터

1. 과밀억제권역(서울 전역과 수도권 일부 도시처럼 인구·산업이 더 몰리지 않게 관리하는 지역)에서 새로 세운 법인이 그 안의 땅을 사면 취득세가 무거워질 수 있어요. 토지라면 4%가 8%가 됩니다.
2. 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택을 지을 땅을 사는 경우는 예외예요. 다만 기한 안에 착공하지 않으면 무거운 세율로 다시 계산해 냅니다.
3. 상가·오피스텔 시행은 이 예외에 들지 않아요. 그래서 법인을 어디에, 언제 세울지는 땅 계약 전에 정해야 합니다.

하나씩 따져 보기

왜 '대도시 법인'만 더 내나요

지방세법 제13조 제2항이 말하는 대도시는 과밀억제권역에서 산업단지를 뺀 곳이에요. 이곳에서 법인을 세우거나 지점을 내고 대도시 부동산을 사면 세율이 올라가요. 혼잡통행료라고 생각하면 쉽거든요. 붐비는 곳에 법인이 더 몰리지 않도록 들어오는 문턱을 높여 둔 거예요.

세율은 '표준세율의 3배'에서 '중과기준세율(중과 계산에 쓰는 기준 세율, 현재 2%)의 2배'를 뺀 만큼이에요. 시행령은 법인 설립 후 5년 안에 산 부동산을 중과 대상으로 봅니다. 쉬고 있던 휴면법인을 사들여 쓰는 경우도 새로 세운 법인과 똑같이 봐요.

본점을 밖에 두면 해결될까요

"본점을 과밀억제권역 밖에 두면 되잖아요?" 원칙만 보면 맞는 말이에요. 그런데 직원과 사무실이 실제로 서울에 있으면 서울에 지점이나 실질적인 본점이 있다고 볼 수 있어요. 수도권 안에서 서울 밖에 있던 본점을 서울로 옮기는 것도 대도시로 들어온 것으로 봅니다. 서류상 주소만 바꾸는 방법은 통하지 않는다고 생각하세요.

주택건설사업자 예외는 '조건부 할인'이에요

시행령이 정한 업종에 직접 쓸 부동산은 중과에서 빠져요. 대표적인 예가 주택법상 등록한 주택건설사업자가 주택을 지으려고 산 땅이고, 사고 나서 3년 안에 착공해야 해요. 기한을 넘기거나 다른 용도로 쓰면 제13조 제3항에 따라 무거운 세율로 다시 계산해요. 오피스텔과 상가는 주택법상 주택이 아니라서 이 예외를 쓸 수 없어요.

팔 때 세금도 미리 봐 두세요

법인은 대표님과 '다른 지갑'이라서 땅을 사 두기만 하고 사업을 못 하면 비사업용 토지로 판정될 수 있어요. 그렇게 되면 땅을 팔 때 법인세에 더해 양도소득(판 값에서 장부가를 뺀 차익)의 10%를 더 내고, 미등기 상태로 팔면 40%를 더 내요. 주택은 20%를 더 내는데, 시행령에서 빼 주는 경우가 있으니 요건을 확인해야 해요. 또 공사를 시공사에 맡기는 시행사는 부동산업으로 분류돼서, 중소기업 특별세액감면 대상 업종에 들지 않는다는 점도 기억해 두세요.

숫자로 비교해 보기

땅값 30억 원 기준이에요. 아래 금액은 취득세 본세만 계산했고 지방교육세·농어촌특별세는 따로 붙어요. 지방소득세와는 상관이 없어요.

차이는 1억 2,000만 원이고, 이 돈은 분양 이익에서 그대로 빠져요. 준공할 때 새로 생기는 건물(원시취득)도 같은 방식이에요. 일반 세율은 2.8%인데 중과되면 2.8%×3 − 2%×2 = 4.4%가 됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 땅부터 계약하고 법인은 나중에 정하는 경우: 순서가 바뀌면 고를 수 있는 길이 거의 남지 않아요.
2. 땅 취득세만 계산하는 경우: 준공 때 내는 건물 취득세도 중과될 수 있어요.
3. 본점은 서류로만 지방에 두고 실제 업무는 서울 사무실에서 하는 경우: 지점이나 실질 본점으로 판단될 수 있어요.
4. PF(사업비 대출) 지연으로 착공이 미뤄지는 경우: 주택건설사업자 예외를 받았더라도 깎아 준 세금을 다시 낼 수 있어요.

근거 조문

• 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) — 대도시 신설 법인의 부동산 취득 중과, 중과 제외 업종과 사후 추징
• 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) — 중과 계산의 출발점인 표준세율
• 지방세법 시행령 제26조·제27조 — 중과 제외 업종과 착공 기한, 중과 대상 기간
• 법인세법 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) — 비사업용 토지·주택을 팔 때 더 내는 법인세

창업 전 점검표

• [ ] 사려는 땅이 과밀억제권역 안에 있는지 확인했다
• [ ] 법인 본점과 실제 사무실 위치를 같은 기준으로 정했다
• [ ] 주택 사업이면 주택건설사업자 등록 요건과 착공 일정을 맞춰 봤다
• [ ] 땅·건물 취득세를 일반 세율과 중과 세율로 각각 수지분석에 넣었다
• [ ] 사업 규모에 따라 부동산개발업 등록 대상인지 국토교통부 누리집에서 확인했다