실거주 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 세 주면 생기는 손해배상

이런 고민, 하고 계신가요

한지훈 씨는 인천 연수구 아파트 한 채를 세 주고 있습니다(가상 사례). 올여름 세입자가 "계약을 연장하고 싶어요"라고 연락해 왔습니다. 마침 딸이 직장을 옮기게 돼서 "딸이 들어가 살 거예요"라며 갱신을 거절했죠. 그런데 몇 달 뒤 딸이 회사 앞에 다른 집을 구했습니다. "집을 비워 둘 수도 없고, 그냥 다른 사람한테 세 주면 안 되나?" 하는 고민이 시작됐습니다.

먼저 결론부터

1. 본인이나 직계존비속(부모·자녀 등)이 살겠다며 갱신을 거절했다면, 원래 갱신됐을 기간 안에는 정당한 사유 없이 남에게 세 주면 안 됩니다.
2. 세를 주면 전 세입자에게 손해를 배상해야 합니다. 금액은 법이 정한 세 가지 금액 중 가장 큰 금액입니다.
3. 거절할 때 증빙 서류를 꼭 내야 하는 건 아닙니다. 그래도 실제로 들어가 살 계획이 확실할 때만 이 사유를 쓰세요.

하나씩 따져 보기

실거주 거절은 증빙 없이도 할 수 있습니다

세입자가 법이 정한 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하거든요. 그 예외 중 하나가 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 그 집에 실제로 살려는 경우입니다.

"실거주를 서류로 증명해야 하나요?"라는 질문을 많이 받습니다. 법원은 실거주가 앞으로의 계획이라 입증하기 어렵다는 점을 들어, 의심할 만한 합리적인 사정이 없으면 객관적 자료 없이도 거절할 수 있다고 본 사례가 있습니다.

다만 이렇게 쉽게 거절할 수 있는 만큼, 약속을 지키지 않았을 때의 책임은 법에 따로 정해져 있습니다.

거절한 뒤 남에게 세 주면 손해배상을 해야 합니다

갱신됐다면 이어졌을 기간(갱신되는 임대차는 2년으로 봅니다)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 집주인은 갱신거절 때문에 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다.

한지훈 씨처럼 사정이 바뀐 경우가 '정당한 사유'에 들어가는지는 사안마다 따져 봐야 합니다. 거절할 때 예상할 수 없었던 일인지, 그 사정을 보여 줄 기록이 있는지가 중요합니다. 다른 사람과 계약하기 전에 변호사와 먼저 상의해 보세요.

가족 주소만 옮겨 놓고 실제로는 세를 주는 방식은 권하지 않습니다. 실제로 살지 않으면 결국 같은 문제가 되고, 분쟁이 났을 때 더 불리해질 수 있습니다.

집을 산 새 주인도 실거주로 거절할 수 있을까요

세입자가 갱신을 요구한 뒤 집이 팔린 경우도 있습니다. 이때 법원은 갱신거절을 할 수 있는 기간 안이라면, 집주인 자리를 넘겨받은 새 주인도 직접 살려는 경우 이 사유를 주장할 수 있다고 본 사례가 있습니다.

집을 팔 생각이라면 매수인이 실제로 들어와 살지, 누가 언제 통지할지를 매매계약 단계에서 함께 정리해 두세요. 새 주인이 거절한 뒤 세를 주면 같은 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

숫자로 보기

거절할 때 배상액을 미리 정한 합의가 없으면, 아래 세 금액 중 큰 금액이 배상액이 됩니다. 기준이 되는 환산월차임(보증금까지 월세로 바꿔 더한 월 금액)은 월세에, 보증금을 제7조의2의 비율 가운데 낮은 쪽으로 월세 환산한 금액을 더한 것입니다. 비율은 따로 확인해야 해서, 여기서는 보증금 1억 원의 환산분을 월 50만 원으로 가정하겠습니다.

월세를 30만 원 올려 받았는데, 2년 동안 더 받는 돈이 그대로 배상액으로 나가는 셈이에요. 3호는 세입자가 손해를 입증해야 하고 사안마다 달라집니다. 실제 손해가 더 크게 입증되면 그 금액이 배상액이 됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 몇 달 비워 두면 괜찮다는 생각: 원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전이면 잠깐 비워 뒀다가 세를 줘도 같은 규정이 적용됩니다.
2. 가족이 산다고 했던 경우: 자녀나 부모가 살 거라며 거절한 경우도 똑같이 적용됩니다.
3. 배상액 합의를 말로만 하는 것: 거절할 때 배상액을 미리 합의하면 그 금액을 따릅니다. 합의한다면 서면으로 남기고, 내용은 변호사와 확인하세요.
4. 월세를 올려 새로 세 주는 것: 올려 받은 차액의 2년분이 배상액 기준이 됩니다. 남는 돈이 없을 수 있어요.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항 제8호: 임대인과 그 직계존비속의 실거주는 갱신거절 사유
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제2항: 갱신요구권은 한 번만, 갱신되는 기간은 2년
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제5항: 실거주로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상
• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제6항: 합의가 없으면 세 금액 중 큰 금액을 배상
• 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한): 환산월차임 계산에 쓰는 보증금 환산 비율

오늘의 점검표

• [ ] 갱신을 거절한 사유가 실거주(제8호)였는지 확인했다
• [ ] 원래 갱신됐을 기간이 언제 끝나는지 날짜를 적어 두었다
• [ ] 실거주 계획이 바뀐 사정을 보여 줄 기록을 모아 두었다
• [ ] 거절 당시 배상액 합의가 있었는지, 서면이 있는지 확인했다
• [ ] 다른 사람과 임대계약을 하기 전에 변호사와 상의할 일정을 잡았다

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