[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #17] 상가 임차인 전대 허락과 무단 전대 해지

이런 고민, 하고 계신가요

청주에 3층 상가를 가진 한미선 씨(가명)는 이번 달에 전화를 두 통 받았습니다. 1층 카페 사장님은 "뒤쪽 공간을 아는 동생한테 빌려줘도 될까요?" 하고 물었어요. 2층 실내체육시설 사장님은 "폐업하게 돼서 계약을 해지하겠습니다"라고 알려 왔고요. 그런데 3층에는 처음 보는 공방 간판이 벌써 걸려 있습니다. 미선 씨는 "이걸 다 어디서부터 챙겨야 하죠?" 하고 한숨부터 나옵니다.

먼저 결론부터

1. 전대차(임차인이 빌린 공간을 다시 남에게 빌려주는 것)는 집주인이 꼭 허락해 줘야 하는 게 아닙니다. 허락한다면 조건을 글로 남겨 두세요.
2. 허락 없이 전대했다면 계약을 해지할 수 있어요. 다만 그다음 절차는 변호사와 상의해서 밟으세요.
3. 법이 따로 정한 폐업 해지권은 감염병 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 경우에 쓸 수 있습니다. 효력은 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 생기고요.

하나씩 따져 보기

전대를 허락할 때 미리 정할 것

임차인이 부탁해도 꼭 들어줄 필요는 없어요. 민법이 임대인 동의 없이는 전대하지 못하도록 정해 두었거든요. 그래도 임차인 장사를 돕는다는 생각으로 허락해 주는 경우가 많습니다.

허락하면 전차인(다시 빌려 쓰는 사람)이 집주인에게 직접 의무를 지게 돼요. 전차인이 임차인에게 월세를 냈더라도, 그걸 내세워 집주인에게 "이미 냈어요"라고 맞설 수는 없습니다. 원래 임차인에게 월세를 청구하거나 계약이 끝났을 때 공간을 돌려받을 권리도 그대로 남아 있어요.

한 가지 더 알아 두세요. 허락한 전대는 나중에 원래 임차인과 합의해서 계약을 끝내도 전차인의 사용 권리가 곧바로 없어지지 않을 수 있어요. 상가라면 전차인이 임차인을 대신해 갱신을 요구할 수 있는 경우도 있으니, 구체적인 요건은 따로 확인해야 합니다. 그래서 동의서에 전대 면적, 기간(원래 계약 만료일 안쪽으로), 업종, 원상복구 책임을 적어 두는 게 안전해요.

몰래 전대했을 때

허락 없이 전대했다면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지한 뒤에는 전차인에게도 공간을 돌려 달라고 청구할 수 있어요.

다만 집주인이 전대를 알고도 받아들인 것처럼 움직였다면 이야기가 달라집니다. 법원은 임대인이 전대를 인정하는 전제로 전차인에게서 받을 월세를 제3자에게 넘긴 경우, 전대만을 이유로 해지할 수는 없다고 본 사례가 있어요. 알면서 전차인에게 월세를 받아 오면 허락한 것으로 비칠 수 있다는 뜻이에요.

간판을 떼거나 자물쇠를 바꿔서 직접 내보내면 오히려 집주인이 곤란해질 수 있어요. 해지 통지와 명도(공간을 비우고 돌려받는 절차)는 변호사와 상의해서 진행하세요.

"폐업해서 해지할게요"라는 통보를 받았을 때

상가건물 임대차보호법은 감염병 집합 제한·금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 크게 바뀌는 바람에 폐업한 임차인에게 해지권을 줍니다. 코로나19 같은 재난 상황을 떠올리고 만든 조항이에요.

그래서 단순히 매출이 줄어서 문을 닫았다는 것만으로는 이 조항의 요건에 맞지 않아요. 실제로 조치를 받은 기간과 폐업 사실을 함께 확인해 보세요. 요건을 갖췄다면 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생기고, 그때까지는 계약이 이어집니다.

숫자로 보기

폐업 해지의 기간 흐름

전대 상황별 판단 기준

놓치기 쉬운 함정

1. 말로만 "써도 돼요"라고 하면, 나중에 허락한 범위와 기간을 놓고 다투게 됩니다.
2. 몰래 전대한 걸 알고 나서도 전차인에게 월세를 받아 오면 해지 주장이 약해질 수 있어요.
3. 전차인 짐을 빼거나 문을 잠가 버리는 건 집주인에게 불리한 문제를 만듭니다.
4. 폐업 통보를 받은 다음 날 계약이 끝났다고 처리하면 안 돼요. 요건을 확인하고, 통고 받은 날부터 3개월을 따져야 합니다.

근거 조문

• 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한): 임대인 동의 없는 전대는 금지되고, 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있음
• 민법 제630조(전대의 효과): 동의한 전대에서는 전차인이 임대인에게 직접 의무를 지고, 임대인의 임차인에 대한 권리는 그대로 유지됨
• 상가건물 임대차보호법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권): 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업하면 해지할 수 있고, 통고 받은 날부터 3개월 뒤 효력 발생

오늘의 점검표

• [ ] 우리 계약서에 전대 금지나 동의 조항이 있는지 확인했다
• [ ] 전대를 허락한다면 면적·기간·업종·원상복구를 서면으로 남긴다
• [ ] 허락 없이 들어온 사람에게 월세를 받거나 직접 내보내지 않는다
• [ ] 폐업 해지 통보를 받으면 받은 날짜를 기록하고 조치 기간 자료를 요청한다
• [ ] 해지 효력이 생기는 날을 기준으로 보증금과 월세 정산 일정을 세운다

세무법인대승이 도와드립니다

전대를 허락하거나 임차인이 중간에 나가면 월세 받는 사람과 기간이 바뀌어서, 임대소득 신고와 상가 임대 부가가치세 세금계산서 발행도 함께 손봐야 해요. 세무법인대승이 임대사업자 등록 상태와 세금, 보증금·월세 조정이 세금에 미치는 영향을 같이 살펴 드립니다. 해지 다툼이나 명도처럼 법률 절차가 필요한 부분은 변호사와 함께 보시길 권해요.