[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #12] 월세 집 누수·보일러 수리비는 집주인 부담인가요

이런 고민, 하고 계신가요

청주에서 원룸 여섯 칸짜리 다가구 주택을 세 놓은 한경자 사장님(가명)은 지난주에 세입자 전화를 세 통 받았습니다. 3층은 천장에 물자국이 번진다고 했고, 1층은 보일러가 켜지지 않는다고 했어요. 2층은 도어락 번호판이 먹통이라고 했고요. "형광등 갈아 달라는 전화까지 오니까, 어디까지 내가 해 줘야 하는지 모르겠어요." 이런 고민을 하시는 집주인이 생각보다 많거든요.

먼저 결론부터

1. 집을 쓸 수 있는 상태로 유지하는 일은 기본적으로 집주인 몫입니다. 누수나 보일러 고장처럼 생활이 막히는 하자는 집주인이 고칩니다.
2. 형광등처럼 돈도 품도 별로 들지 않는 사소한 수리는 세입자가 하는 것으로 봅니다.
3. 세입자 잘못으로 망가졌더라도 수리는 집주인이 먼저 하고, 비용은 세입자에게 청구하는 순서로 갑니다.

하나씩 따져 보기

기준은 "세입자가 쉽게 고칠 수 있는 정도인가"

민법은 집주인에게 계약 기간 내내 집을 쓰는 데 문제가 없도록 관리할 의무를 지웁니다. 이것을 수선의무(망가진 곳을 고쳐 줄 의무)라고 해요.

법원은 세입자가 큰돈을 들이지 않고 쉽게 손볼 수 있는 정도라면 세입자가 고치고, 그대로 두면 계약한 목적대로 살거나 장사하기 어려워지는 정도라면 집주인이 고친다고 봅니다. 집주인에게 잘못이 없는 고장이어도 마찬가지입니다. 이 기준만으로 모든 경우가 딱 떨어지지는 않아서, 계약서 특약이 중요해요.

누수와 보일러는 집주인이 챙기세요

누수는 세입자가 혼자 해결할 수 있는 문제가 아니어서 원칙적으로 집주인이 고칩니다. 입주한 뒤에 물이 새서 벽지가 젖고 집 안에 물이 고였는데도 집주인이 손을 쓰지 않은 사건이 있었어요. 법원은 세입자의 계약 해지와 손해배상 청구를 받아들였습니다. 상가 지하의 배수펌프가 고장 나 매장 전체가 물에 잠긴 사건에서도 건물주가 고쳐야 한다고 본 사례가 있습니다.

보일러 밸브나 보일러 본체 교체도 세입자가 평소에 조심해서 썼다면 집주인이 부담한다고 본 사례들이 있어요. 세입자가 먼저 고치고 영수증을 보여 주면, 이 돈은 필요비(집을 지키고 보존하는 데 든 비용)라서 집주인이 돌려줘야 합니다.

손해배상이 문제가 되더라도 범위는 실제로 입증된 손해까지입니다. 세입자가 말하는 금액을 전부 물어 줘야 하는 건 아니니 너무 걱정하지 마세요.

도어락, 형광등, 도배는 대체로 세입자 쪽

형광등은 대표적인 사소한 수리라서 특약이 없으면 세입자가 교체합니다. 도어락 교체비도 세입자가 내야 한다고 본 법원 사례가 있지만, 판단이 하나로 굳어진 건 아니에요. 계약서 특약에 미리 적어 두시는 편이 깔끔합니다.

세입자가 입주하면서 직접 한 도배와 장판은 본인이 살기 편하려고 쓴 돈으로 보고, 집주인이 돌려줄 비용으로 보지 않은 사례가 있습니다. 반대로 낡아서 생긴 변기 부품 교체비를 보증금에서 빼면 안 된다고 본 사례도 있어요. 세입자 탓이 없는 노후 고장은 집주인 몫으로 생각하시면 됩니다.

세입자 잘못으로 망가졌을 때와 고치러 들어갈 때

세입자의 실수로 망가진 경우에도 고칠 의무는 집주인에게 남아 있어요. 집주인이 먼저 수리하고 그 비용은 손해배상으로 세입자에게 청구합니다. 다툼이 커지면 변호사와 상의해 보세요.

집을 보존하는 데 필요한 수리라면 세입자는 이를 거절하지 못합니다. 그렇다고 세입자 허락 없이 들어가도 되는 건 아니에요. 허락 없이 들어가면 주거침입이 될 수 있습니다. 날짜를 미리 알리고 일정을 맞추세요. 공사 때문에 집을 아예 쓰지 못하면 그 기간에는 월세를 받지 못할 수 있다는 점도 기억해 두세요.

숫자로 보기

수리비는 집마다 사정이 달라서 금액보다 "누가 먼저 움직이나"를 표로 정리했습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 연락을 받고도 미루는 경우: 집을 전혀 쓸 수 없게 되면 세입자는 월세 전부를, 일부만 못 쓰면 그만큼을 내지 않을 수 있어요. 계속 방치하면 계약이 해지될 수도 있습니다.
2. 세입자의 통지 의무를 계약서에 적어 두지 않는 경우: 세입자는 수리가 필요하면 지체 없이 집주인에게 알려야 합니다. 화장실 누수를 아무도 몰라서 수도요금이 많이 나온 사건에서, 법원은 통지를 받지 못한 집주인에게 책임이 없다고 본 사례가 있어요.
3. 필요비와 유익비를 같은 것으로 보는 경우: 보존에 든 필요비는 세입자가 곧바로 청구할 수 있습니다. 집의 가치를 높인 유익비(설비 개선 같은 비용)는 계약이 끝날 때 가치가 남아 있는 경우에만 돌려줍니다.
4. 수리를 핑계로 무단으로 들어가는 경우: 허락 없이 들어가거나 세입자 물건을 망가뜨리면 형사 문제로 번질 수 있습니다.

근거 조문

• 민법 제623조(임대인의 의무): 집주인은 집을 넘겨주고, 계약 기간 동안 쓰는 데 필요한 상태를 유지해야 합니다.
• 민법 제626조(임차인의 상환청구권): 세입자가 쓴 필요비는 바로 청구할 수 있고, 유익비는 계약이 끝날 때 가치가 남아 있으면 돌려받습니다.
• 민법 제634조(임차인의 통지의무): 수리가 필요하면 세입자는 지체 없이 집주인에게 알려야 합니다. 집주인이 이미 알고 있었다면 예외입니다.

오늘의 점검표

• [ ] 계약서 특약에 도어락, 전구 같은 소모품을 누가 부담하는지 적었나요
• [ ] "고장이 나면 바로 연락" 문구와 연락처를 세입자에게 알려 두었나요
• [ ] 누수나 보일러 고장 연락을 받으면 바로 업체를 부를 수 있도록 준비해 두었나요
• [ ] 수리하러 들어가기 전에 날짜를 알리고 세입자 허락을 받았나요
• [ ] 수리 전후 사진, 견적서, 영수증을 모아 두고 있나요

세무법인대승이 도와드립니다

집을 고치는 데 쓴 돈은 세금과도 이어집니다. 임대소득을 장부로 신고할 때 수리비를 어떻게 경비로 반영할지, 상가 수리비 세금계산서를 부가가치세 신고에서 어떻게 처리할지 세무법인대승이 함께 살펴 드립니다. 임대사업자 등록 여부나 보증금·월세를 조정할 때 세금이 어떻게 달라지는지도 함께 점검해 드려요. 세입자와 손해배상 다툼처럼 법률 분쟁이 생기면 변호사와 함께 보시길 권합니다.