[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #28] 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록은 다릅니다

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 오정숙 씨(가명)는 다세대 빌라 두 채와 오피스텔 한 실을 월세로 놓고 있어요. 작년에 세무서에서 주택임대 사업자등록증을 받았으니 본인도 임대사업자가 됐다고 생각했죠. 그런데 모임에서 친구가 "구청에도 등록했어? 거기 해야 세금 혜택이 있대" 하더라고요. 정숙 씨는 이참에 갖고 있는 아파트 한 채도 같이 등록해 볼까 싶은데, 같은 등록을 두 번 하라는 건지 헷갈립니다.

먼저 결론부터

1. 세무서 사업자등록은 임대소득이 생기면 꼭 해야 하는 의무예요. 구청(시·군·구) 임대사업자 등록은 할지 말지 집주인이 고릅니다.
2. 세무서에 등록했다고 민간임대주택법상 임대사업자가 되는 건 아니에요. 세금 감면은 구청 등록에 더해 세법이 따로 정한 요건까지 갖춰야 따져 볼 수 있습니다.
3. 구청에 등록하면 정해진 기간 동안 세를 놓아야 하는 의무가 생겨요. 사서 세 놓는 아파트는 도시형 생활주택이 아니면 장기일반·단기 유형으로 등록할 수 없습니다.

하나씩 따져 보기

세무서 등록은 해야 하는 일입니다

소득세법은 새로 사업을 시작하면 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하라고 정하고 있어요. 월세를 받는 주택임대도 사업소득이라 여기에 들어갑니다. 부가가치세법에 따라 사업자등록을 했다면 소득세법상 등록도 한 것으로 봐요. 상가는 보통 부가세 과세사업자로, 주택임대는 부가세가 면제되는 사업자로 등록하게 됩니다.

등록을 미루면 소득을 신고할 때 불이익이 생길 수 있어요. 세를 놓기 시작했다면 먼저 세무서 등록부터 해 두세요.

구청 등록은 고르는 일이고, 의무가 따라옵니다

민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)은 주택을 임대하려는 사람이 시장·군수·구청장에게 등록을 "신청할 수 있다"고만 정해 놓았어요. 하지 않아도 법을 어기는 게 아니라는 뜻입니다. 대신 등록하면 임대의무기간(등록한 유형에 따라 반드시 세를 놓아야 하는 기간) 동안 임대를 이어 가야 해요. 임대료를 올릴 수 있는 범위에도 제한이 생깁니다.

등록한 내용이 바뀌면 구청에 신고해야 하고, 구청은 7일 안에 받아들일지 알려 줘야 해요. 면적을 10퍼센트 이하로 늘리는 것처럼 가벼운 변경은 신고하지 않아도 됩니다.

아무 집이나 등록되지는 않아요

오피스텔 같은 준주택(주거용으로 쓰는 주택이 아닌 건물)도 민간임대주택에 들어갈 수 있어요. 아파트는 사정이 다릅니다. 사서 세 놓는 아파트는 장기일반민간임대주택에서 빠지고, 단기민간임대주택에서도 빠져요. 도시형 생활주택은 예외예요.

구청이 등록을 거부할 수도 있어요. 신용도나 부채비율 때문에 임대보증금 보증에 가입하기가 많이 어려운 경우가 그렇습니다. 재개발 등 정비사업으로 의무기간 안에 집이 헐릴 우려가 있거나, 세금 체납 때문에 보증금을 돌려주기 어려워 보여도 거부될 수 있어요.

세금 혜택은 지금 기준으로 다시 확인하세요

취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 감면은 민간임대주택법이 정하는 게 아니에요. 세법이 따로 정하고, 몇 년 사이에 여러 번 바뀌었습니다. 예전에 돌던 혜택 표를 그대로 믿으면 곤란해요. 주택 가격, 면적, 등록 시기, 임대료 증액 요건을 등록 전에 현행 기준으로 확인해 보세요.

숫자로 보기

두 등록을 나란히 놓아 볼게요.

구청 등록은 유형에 따라 몇 년 동안 임대할 목적이어야 하는지가 정해져 있어요.

정숙 씨에게 대 보면 빌라 두 채와 오피스텔은 장기일반이나 단기 유형으로 등록을 검토해 볼 수 있어요. 아파트는 도시형 생활주택이 아니면 이 두 유형으로는 등록이 안 됩니다. 등록하면 6년이나 10년 동안 세를 놓겠다고 약속하는 셈이니, 그 사이 팔 계획이 있는지부터 따져 보세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 세무서 사업자등록증만 들고 감면을 신청하는 경우예요. 구청 등록과 세법 요건을 둘 다 갖춰야 감면을 검토할 수 있습니다.
2. 두 곳에 다 등록하고 임대차계약 신고는 세무서에만 하는 경우예요. 구청에 해야 할 신고를 빼먹으면 과태료를 물 수 있습니다.
3. 의무기간 안에 팔거나 등록을 말소하는 경우예요. 과태료가 나오거나 이미 받은 감면을 다시 내야 할 수 있으니 미리 요건을 확인하세요.
4. 등록했다고 주택임대차보호법상 임차인의 권리가 줄어들지는 않아요. 갱신요구를 막는 특약이나 명의 돌리기는 효력이 없거나 분쟁이 될 수 있으니 쓰지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여): 새로 사업을 시작하면 세무서에 등록하고, 부가세법상 등록을 했다면 이 등록도 한 것으로 봄
• 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의): 민간임대주택의 뜻과 공공지원·장기일반(10년 이상)·단기(6년 이상) 유형, 매입 아파트 제외
• 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록): 구청 등록은 선택이며, 등록 사항 변경 신고와 등록 거부 사유를 정함

오늘의 점검표

• [ ] 세를 놓는 주택·상가마다 세무서 사업자등록이 되어 있는지 확인했다
• [ ] 구청 임대사업자 등록이 되어 있는지, 했다면 어느 유형인지 확인했다
• [ ] 등록하려는 집이 아파트인지 도시형 생활주택인지 건축물대장으로 확인했다
• [ ] 6년이나 10년 안에 팔 계획이 있는지 따져 봤다
• [ ] 감면 요건을 예전 자료가 아닌 현행 기준으로 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

세무법인대승은 주택 임대소득 신고, 상가 임대 부가가치세 신고, 임대사업자 등록 전후의 세금 차이를 집주인과 함께 살펴봅니다. 보증금과 월세를 조정하면 세금이 어떻게 바뀌는지, 지금 갖고 있는 집으로 감면 요건을 맞출 수 있는지도 같이 따져 드려요. 임차인과 법적 분쟁이 생기면 변호사와 상의하시고, 세금 문제는 저희와 함께 정리하시면 됩니다.