[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #1] 상가 임대한 카페 일부를 주거로 쓰면 주택임대차보호법 적용될까

이런 고민, 하고 계신가요

청주에 2층 상가건물을 가진 정미숙 씨는 1층을 작은 로스터리 카페에 세를 줬어요. 얼마 전 가게에 들렀더니 매장 뒤편 창고에 침대와 옷장이 들어와 있었습니다. 사장님은 "새벽에 원두를 볶아야 해서 아예 여기서 지내요" 하며 웃었고요. 정 씨는 걱정이 생겼습니다. "계약서엔 상가로 썼는데 이러면 주택 세입자가 되는 건가요? 제가 뭘 챙겨야 하죠?"

먼저 결론부터

1. 주택임대차보호법은 서류에 적힌 용도보다 실제로 그 공간에서 사는지를 보고 적용돼요.
2. 집 일부를 가게로 써도 주택으로 보호받을 수 있어요. 반대로 빌려준 공간 대부분이 영업용이면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.
3. 계약할 때 쓰임을 분명히 적어 두세요. 중간에 용도를 바꾸자는 요청이 오면 허락할지와 허락하는 범위를 글로 남겨 두시고요.

하나씩 따져 보기

법이 정한 '주택'의 범위

주택임대차보호법 제2조를 보면 이 법은 주거용 건물(주택)의 전부나 일부를 빌려주는 임대차에 적용돼요. 이어서 "임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"는 문장이 붙어 있습니다.

예를 들어 앞쪽 방에서 작은 공방을 하고 안쪽에서 먹고 자는 집이라면, 일부를 가게로 쓰더라도 주택 임대차로 보호받을 수 있어요.

등기부나 건축물대장에 '근린생활시설'이라고 적혀 있어도 그것만 보고 판단하지는 않아요. 주거용 건물인지는 공부(등기부·건축물대장 같은 공적 장부)상 표시만 볼 게 아니고 실제 용도로 정해야 한다고 법원이 본 사례가 있습니다.

가게 안에서 지내면 무엇을 보나

주거와 영업을 함께 하는 공간은 한 가지 기준만으로 정하지 않아요. 법원은 계약 목적, 건물 전체와 빌려준 공간의 구조, 임차인이 공간을 쓰는 방식, 그곳에서 먹고 자는 생활을 하는지를 함께 따져 본 사례가 있습니다.

빌려준 공간이 주로 영업에 쓰인다면 주택임대차보호법은 적용되지 않고 상가건물 임대차보호법이 적용돼요. 정 씨네 카페처럼 매장이 대부분이고 창고 한 칸에서 잠을 자는 정도라면 어느 쪽인지 미리 단정하기 어렵습니다. 구체적인 사정을 모두 모아서 판단하게 되거든요.

언제를 기준으로 보나

주거용인지는 원칙적으로 계약을 맺을 때를 기준으로 봐요. 겉으로는 카페 계약이어도, 그 안에서 생활까지 하겠다는 목적을 집주인도 분명히 알고 있었다면 주택임대차보호법이 적용될 수 있어요.

처음엔 상가로 계약했더라도 나중에 임차인이 집주인 동의를 받아 일부를 주거로 고쳤다면, 그때도 이 법의 보호를 받을 수 있습니다. 그래서 정 씨가 가장 먼저 짚어 볼 것은 '내가 허락했느냐'예요. 지나가듯 "편하실 대로 하세요"라고 한 말도 동의로 볼 수 있으니 가볍게 넘기지 마세요.

주택으로 인정되면 달라지는 것

주택으로 인정되면 임차인은 대항력(집이 팔려도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘)을 갖출 수 있어요. 계약기간도 이 법의 기준을 따르게 되고요. 대항력과 임대차기간은 다음 편들에서 자세히 다룰게요.

이 법에 어긋나는 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어요(강행규정). 계약서에 "여기서 지내더라도 주택임대차보호법은 적용하지 않는다"고 써 두어도 소용없다는 뜻입니다.

숫자로 보기

이번 편은 금액보다 '어떤 법이 적용되나'를 정하는 내용이라 판단 기준을 표로 정리했어요.

주택으로 인정되면 계약기간은 이렇게 달라져요.

놓치기 쉬운 함정

1. 건축물대장만 보고 "상가니까 주택 법은 상관없다"고 여기는 것. 실제로 어떻게 쓰는지가 기준이에요.
2. 개조 요청을 말로만 허락하는 것. 나중에 어디까지 허락했는지를 두고 다투기 쉬워요.
3. "주택임대차보호법 적용 배제" 같은 특약을 넣는 것. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없어요. 생활 흔적을 보고 짐을 빼거나 문을 잠그는 것도 문제가 될 수 있습니다. 법적 절차가 필요하면 변호사와 먼저 상의하세요.
4. 세금 쪽을 놓치는 것. 임대차보호법과 세법은 판단 기준이 서로 달라요. 주거와 영업을 겸하는 공간은 부가가치세에서 주택 부분과 상가 부분을 나누는 요건을 따로 확인해야 합니다.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제2조(적용 범위): 주거용 건물의 전부나 일부를 빌려주는 임대차에 적용하며, 일부를 주거 외 목적으로 써도 같다.
• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등): 집을 넘겨받고 주민등록까지 마치면 그다음 날부터 제3자에게도 효력이 생긴다.
• 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등): 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했으면 2년으로 본다.
• 주택임대차보호법 제10조(강행규정): 이 법에 어긋나는 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

오늘의 점검표

• [ ] 세 놓은 공간에서 임차인이 실제로 먹고 자는지 확인했다
• [ ] 계약서에 공간의 용도(영업용·주거용·겸용)를 분명히 적었다
• [ ] 개조나 용도 변경 요청을 받으면 허락 여부와 범위를 서면으로 남긴다
• [ ] 임차인에게 불리한 특약을 넣지 않았다
• [ ] 쓰임이 바뀐 공간의 세금 처리(부가가치세, 임대소득)를 다시 점검했다

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