[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #86] 계약서 없는 1988년 땅, 기준시가 환산

이런 고민, 하고 계신가요

예순넷 윤정숙 씨는 1988년 봄에 충청도의 밭 800㎡를 사 두었습니다. 이번에 매수자가 나타났는데, 서랍을 다 뒤져도 그때 계약서가 나오지 않습니다. "얼마에 샀는지 모르면 세금은 어떻게 계산하나요? 아는 분은 공시지가를 넣으면 된다던데, 1988년엔 공시지가가 없었잖아요."

정숙 씨 말이 맞습니다. 이럴 때 쓰는 숫자가 기준시가인데, 오래된 땅이나 집은 계산법이 따로 있습니다. 그래서 여기서 실수가 자주 나옵니다.

먼저 결론부터

1. 산 값(실지거래가액)을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 씁니다. 환산할 때는 취득 당시 기준시가가 들어갑니다.
2. 1990년 8월 30일 개별공시지가가 처음 고시되기 전에 산 땅은 옛 시가표준액 비율로 거꾸로 계산합니다. 이 계산에는 상한이 두 가지 붙습니다.
3. 쪼개거나 합치거나 지목이 바뀐 땅, 공시가격이 나오기 전에 산 집은 그냥 올해 공시가격을 넣으면 틀립니다.

하나씩 따져 보기

계약서가 없으면 기준시가로 거꾸로 추정합니다

기준시가는 나라가 정해 둔 세금 계산용 가격입니다. 땅은 개별공시지가, 일반 건물은 국세청 건물 기준시가, 단독주택과 아파트는 개별주택가격과 공동주택가격을 씁니다. 일괄 고시 대상인 오피스텔과 상가는 국세청이 땅과 건물을 묶어 고시한 가격을 씁니다.

환산취득가액(지금 판 값에 '산 때 기준시가 ÷ 판 때 기준시가' 비율을 곱해 산 값을 추정한 금액)을 쓰면 취득 당시 기준시가가 클수록 취득가액도 커집니다. 그만큼 세금이 줄어들기 때문에 이 숫자를 정확히 구하는 일이 중요합니다.

1990년 8월 전에 산 땅은 계산식이 따로 있습니다

1990년 8월 30일 전에는 개별공시지가가 없었습니다. 그래서 그 무렵 지방세 시가표준액(옛 토지등급가액)의 비율로 '그때 공시지가가 있었다면 얼마였을까'를 추정합니다. 사진관에서 옛 사진을 복원할 때 지금 사진에 비율을 맞춰 보는 것과 비슷합니다.

기본 산식은 1990년 1월 1일 기준 개별공시지가에 '취득 당시 시가표준액 ÷ 분모'를 곱하는 방식입니다. 분모는 1990년 8월 30일 현재 시가표준액과 그 직전 시가표준액을 더해 2로 나눈 값입니다. 직전 시가표준액은 원칙적으로 1989년 12월 31일 현재의 것을 씁니다.

여기에 상한이 두 가지 있습니다. 첫째, 분모는 1990년 8월 30일 현재 시가표준액을 넘을 수 없습니다. 둘째, 1990년 8월 30일 직전 시가표준액과 취득일 직전 시가표준액이 같은데 비율이 100%를 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다. 두 시가표준액이 서로 다른 기간에 속하면 100%를 넘을 수도 있으니 해당 여부를 따져 봐야 합니다.

공시가격이 나오기 전에 산 집도 환산합니다

개별주택가격이나 공동주택가격이 처음 공시되기 전에 산 집은 최초 공시가격에 비율을 곱합니다. 비율은 '취득 당시 땅과 건물 기준시가 합계 ÷ 최초 공시 당시 땅과 건물 기준시가 합계'입니다.

쪼개고 합친 땅, 지목이 바뀐 땅

분할·합병된 땅, 지목(땅의 공식 용도 분류)이 바뀐 땅, 공시가 빠진 땅은 개별공시지가가 없는 땅으로 보고 세무서장이 인근 비슷한 땅을 기준으로 평가합니다. 다만 과세관청은 특성 변화 없이 단순히 나누기만 한 땅이면 분할 전 지번의 공시지가를 쓸 수 있다고 보고 있습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 사실관계를 보고 판단합니다.

숫자로 보기

정숙 씨의 밭(800㎡, 1988년 취득)을 가상 숫자로 계산해 보겠습니다. 1990년 1월 1일 기준 개별공시지가는 ㎡당 80,000원으로 가정합니다.

셋째 줄은 1990년 8월 30일 직전 시가표준액과 취득일 직전 시가표준액이 같은 경우를 가정했습니다. 그 요건에 맞지 않으면 120%가 그대로 적용될 수 있습니다.

집도 같은 방식입니다. 최초 공시 주택가격이 2억 원이고, 취득 당시 땅과 건물 기준시가 합계가 9,000만 원, 공시 당시 합계가 1억 5,000만 원이라면 2억 원 × 60% = 1억 2,000만 원이 됩니다. 이 표는 기준시가만 계산한 것이라 세액과 지방소득세(10%)는 들어 있지 않습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 새 기준시가가 고시되기 전에 사고팔았다면 직전 기준시가를 씁니다. 공시일 당일에 판 경우, 과세관청과 심판례는 새로 공시된 가격을 적용한 적이 있습니다.
2. 건물 기준시가 면적은 실제 쓰는 면적 말고 건축물대장의 연면적으로 보는 것이 과세관청 입장입니다.
3. 공시지가가 시세보다 높다고 해서 양도세 불복 단계에서 다투기는 어렵습니다. 법원은 공시지가 자체에 대한 이의 절차를 따로 밟아야 한다고 판단해 왔습니다.
4. 계약서가 없다고 기억나는 금액으로 계약서를 새로 만들면 안 됩니다. 가짜 서류는 가산세는 물론 더 큰 문제로 번집니다. 통장 기록이나 등기 서류처럼 실제 거래를 보여 주는 자료를 먼저 찾아보세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 실지거래가액을 모르면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 적용
• 소득세법 제99조(기준시가의 산정): 땅, 건물, 오피스텔·상가, 주택별 기준시가의 종류
• 소득세법 시행령 제164조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정): 공시지가 없는 땅의 평가, 1990년 8월 전 취득 토지·공시 전 취득 주택의 환산 산식
• 소득세법 시행규칙 제80조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정): 분모 상한, 100% 초과분 배제, 직전 시가표준액의 의미

오늘의 점검표

• [ ] 산 값을 보여 줄 계약서, 통장, 등기 서류를 모두 찾아봤다
• [ ] 취득일이 1990년 8월 30일 전인지, 주택가격 공시 전인지 확인했다
• [ ] 취득 당시와 1990년 무렵의 토지등급가액 자료를 구했다
• [ ] 보유하는 동안 분할, 합병, 지목 변경이 있었는지 토지대장을 확인했다
• [ ] 건물 면적을 건축물대장 연면적으로 맞췄다

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