[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #81] 상속받은 땅 양도세, 취득가액과 장특공제 계산

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 여주에 사는 한상철 씨(58)는 2017년 5월 어머니가 돌아가시면서 밭 800㎡를 물려받았어요. 어머니가 이 땅을 사신 건 1996년이에요. 집안이 30년 가까이 가지고 있던 땅이죠. 올해 11월에 8억 원에 팔기로 했는데 마음에 걸리는 게 있습니다.

"취득가액은 어머니가 사신 값으로 해야 하나요, 제가 물려받은 날 값으로 해야 하나요? 오래 가진 땅이니 장기보유특별공제는 최대로 받겠죠?"

먼저 결론부터

1. 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일(돌아가신 날) 현재 상속세 기준으로 평가한 금액입니다. 세무서가 결정하거나 경정(고침)한 금액이 있으면 그 금액을 씁니다.
2. 그 평가액을 실제 산 값으로 보기 때문에 비용도 실제로 쓴 금액을 뺍니다. 중개수수료처럼 증빙이 있는 비용이 여기에 들어갑니다.
3. 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 셉니다. 부모님이 가지고 계셨던 기간은 넣지 않아요.

하나씩 따져 보기

취득가액은 물려받은 날의 가격표

상속은 돈을 주고 산 게 아니어서 '산 값'이 없어요. 그래서 세법은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법(상증법)에 따라 평가한 가액을 실지거래가액(실제 산 값)으로 봅니다. 물려받는 순간 땅에 새 가격표를 붙인다고 생각하시면 쉬워요.

평가는 시가(실제로 거래되는 값)가 먼저예요. 시가를 알기 어려우면 개별공시지가 같은 기준시가로 평가합니다. 시골 밭은 비교할 만한 거래가 드물어서 공시지가로 신고하는 경우가 많아요. 그러면 그 공시지가 금액이 그대로 취득가액이 됩니다.

상속등기 때 낸 취득세와 법무사 비용은 취득가액에 더할 수 있어요. 하지만 상속세로 낸 돈은 땅을 취득하는 데 든 비용으로 보지 않는 것이 과세관청의 입장입니다.

세무서가 정한 금액이 있다면

세무서가 상속세를 결정하거나 경정한 금액이 있으면 그 금액이 취득가액이 됩니다. 나중에 "그때 시세가 더 높았다"며 소급 감정한 가액으로 바꾸려 한 사례들이 있었는데, 과세관청과 법원은 대체로 받아들이지 않았어요.

조금 복잡한 경우도 있습니다. 재산이 적어서 상속세를 신고하지 않았는데 세무서가 결정만 해 두고 알리지 않은 경우예요. 이 경우는 법원마다 판단이 다르고 대법원의 정리도 아직 나오지 않았어요. 팔기 전에 상속세 결정 내역부터 확인해 두세요.

환산취득가액은 예외적인 경우에만

오래된 부동산은 환산취득가액을 쓰기도 해요. 지금 판 값을 공시가격 비율로 거꾸로 돌려서 계산한 값이에요. 상속받은 자산은 평가액이 있으므로 원칙적으로 환산을 쓰지 않습니다.

예외는 두 가지예요. 의제취득일(1985년 1월 1일) 전에 물려받은 자산은 그날을 기준으로 한 환산가액 등을 쓸 수 있어요. 또 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 물려받은 토지는 상증법 평가액과 법에서 정한 산식으로 계산한 가액 중 큰 금액을 씁니다.

장기보유특별공제는 스톱워치를 새로 누릅니다

장기보유특별공제는 오래 가진 만큼 양도차익의 일부를 빼 주는 제도예요. 이 공제의 보유기간은 상속개시일부터 셉니다. 어머니가 1996년부터 가지고 계셨어도 상철 씨의 스톱워치는 2017년 5월에 처음 눌린 셈이에요.

토지에 적용하는 일반 공제율(표1)은 3년 이상 보유하면 6%에서 시작합니다. 1년마다 2%씩 올라서 15년 이상이면 30%예요. 상철 씨는 보유기간이 9년 이상 10년 미만이라 18%를 받습니다.

헷갈리기 쉬운 부분이 하나 있어요. 세율을 정할 때 단기 보유인지 따지는 기간은 피상속인(돌아가신 분)이 취득한 날부터 세는 규정이 따로 있거든요. 세율과 공제율은 기간을 세기 시작하는 날이 서로 다릅니다.

숫자로 보기

상철 씨의 조건은 이렇습니다.

• 2017년 개별공시지가: ㎡당 125,000원 × 800㎡ = 1억 원 (상속세도 이 금액으로 결정됨)
• 상속등기 때 낸 취득세와 법무사 비용: 400만 원
• 중개수수료: 600만 원 (현금영수증 있음)
• 상철 씨가 나눠 낸 상속세: 1,500만 원

실수한 쪽은 과세표준이 9,120만 원 적게 잡힙니다. 나중에 세무서에서 바로잡히면 덜 낸 세금에 가산세까지 붙을 수 있어요.

이 표는 과세표준까지만 계산했고 세액은 넣지 않았어요. 실제로 세금을 낼 때는 양도소득세의 10%인 지방소득세가 따로 붙습니다. 땅이 비사업용 토지에 해당하는지에 따라 세율도 달라질 수 있어서 그 요건은 따로 확인해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 상속세를 낮게 신고하면 양도세가 커질 수 있어요. 상속 때 신고한 평가액이 그대로 취득가액이 되거든요. 팔 계획이 있는 땅이라면 상속세 신고 단계에서부터 함께 따져 보시는 게 좋아요.
2. 같은 세대의 부모님과 함께 살다 물려받은 고가주택은 주의하세요. 거주기간까지 쳐 주는 큰 공제율(표2)을 받을 자격이 되는지 판단할 때는 부모님과 함께 산 기간을 합칩니다. 그런데 실제 공제율은 상속 후 보유하고 거주한 기간만으로 계산한다는 게 과세관청의 입장이에요.
3. 물려받은 건물을 헐고 땅만 팔면 헐린 건물 값은 비용으로 인정되지 않아요. 다만 직접 낸 철거비는 비용으로 인정될 수 있습니다.
4. 증빙이 없는 비용은 빼 주지 않아요. 공사비나 중개수수료는 세금계산서, 현금영수증, 계좌이체 기록으로 확인돼야 합니다. 계약서를 두 장 쓰거나 금액을 바꿔 적는 일은 절대 하시면 안 됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 양도가액에서 뺍니다.
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 상속받은 자산은 상속개시일 평가액을 실지거래가액으로 보고, 세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다.
• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등): 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 법에서 정한 보충 방법으로 평가합니다.
• 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정): 의제취득일 전에 취득한 자산의 취득가액을 정하는 방법입니다.
• 소득세법 시행령 제164조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정): 1990년 8월 30일 전에 취득한 토지의 기준시가 계산식입니다.

오늘의 점검표

• [ ] 상속개시일(돌아가신 날)을 정확히 확인했다
• [ ] 상속세 신고서와 세무서 결정 내역에서 땅의 평가액을 확인했다
• [ ] 상속등기 때 낸 취득세와 법무사 비용 영수증을 챙겼다
• [ ] 중개수수료와 공사비의 증빙(현금영수증, 계좌이체 기록)을 모았다
• [ ] 장기보유특별공제 기간을 상속개시일부터 세어 보았다

세무법인대승이 도와드립니다

물려받은 집이나 땅은 상속 당시 서류를 먼저 확인해야 정확한 계산을 할 수 있어요. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 해당 여부를 판단하고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하니 부담 없이 상의해 주세요.