땅 팔 때 매수인이 양도세를 대신 내주면 신고는 어떻게 하나

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 여주에 아버지께 물려받은 밭이 있는 정민수 씨(가명)는 매수인에게 이런 제안을 받았습니다. "매매대금은 4억 원으로 하고, 양도세는 제가 내 드릴게요." 정민수 씨는 손에 남는 돈이 늘어나니 좋은 조건이라고 생각했거든요. 그런데 신고할 때가 되니 궁금해졌습니다. "계약서에 적힌 4억 원으로만 신고하면 되나요? 대신 내준 세금은 어떻게 처리하죠?"

먼저 결론부터

1. 매매 조건으로 매수인이 양도세를 대신 내기로 했다면, 그 세금은 집값이나 땅값의 일부로 봅니다. 양도가액(판 값)에 더해서 신고합니다.
2. 아무 약정 없이 매수인이 선의로 세금을 대신 내줬다면 문제가 달라집니다. 이때는 증여로 보아 증여세가 나올 수 있습니다.
3. 매수인이 대신 낸 세금은 나중에 그 사람이 땅을 팔 때 취득가액(산 값)에 들어갑니다.

하나씩 따져 보기

대신 내주는 세금도 결국 땅값입니다

온라인 쇼핑을 떠올려 보세요. "배송비는 구매자 부담"이라고 적혀 있으면 구매자가 실제로 내는 돈은 물건값에 배송비를 더한 금액이죠. 양도세 대납 약정도 비슷합니다. 매수인 입장에서는 땅을 사려고 4억 원에 세금까지 얹어서 내는 셈이거든요.

그래서 과세관청은 약정에 따라 매수인이 부담한 양도소득세와 지방소득세를 양도가액에 포함해야 한다고 봅니다. 세금을 내야 하는 사람(납세의무자)은 여전히 판 사람인 정민수 씨입니다. 돈을 누가 은행에 넣었는지와는 상관이 없습니다.

아직 돈을 안 받았어도 빼면 안 됩니다

예정신고(팔고 나서 일정 기한 안에 미리 하는 신고)를 할 때는 매수인에게 세금 몫을 아직 못 받은 경우가 많습니다. 그렇다고 대납액을 빼고 신고해 두었다가 나중에 받고 나서 고치면 과소신고 가산세가 붙을 수 있습니다.

다만 약정만 있었고 실제로 끝내 이행되지 않았다면 그 금액은 양도가액에 넣을 수 없다고 법원이 판단한 적이 있습니다. 반대로 아직 받을 가능성이 남아 있다면 빼면 안 된다고 본 사례도 있어서, 상황마다 따로 살펴봐야 합니다. 받기로 한 돈을 매수인에게 다시 돌려준 경우에는 그만큼 양도가액에서 빼는 것으로 본 결정도 있습니다.

늘어난 세금까지 대신 내면 그것도 더합니다

세금을 양도가액에 더하면 세금이 또 늘어납니다. 매수인이 "세금은 전부 제가 냅니다"라고 약정했다면 이렇게 늘어난 세금도 매수인이 내게 되죠. 예전 해석은 처음 1회분만 더한다는 입장이었습니다. 최근 과세관청은 해석을 바꿔서, 전액 부담 약정이라면 매수인이 내는 세금을 전부 양도가액에 합산한다고 봅니다. 적용 시점은 양도일에 따라 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.

잔금일을 따질 때는 대납액을 뺍니다

양도시기는 보통 대금을 다 받은 날(잔금 청산일)로 판단하는데요. 대납 약정이 있으면 대납액을 뺀 나머지 대금을 다 받은 날을 기준으로 봅니다. 세금 몫을 받는 날까지 기다리지 않는다는 뜻입니다.

숫자로 보기

정민수 씨 사례를 가상으로 계산해 보겠습니다. 대납액은 양도소득세와 지방소득세를 합친 금액이고, 세금 액수는 설명을 위해 정한 가정치입니다. 실제 세액은 보유기간, 공제 요건 등에 따라 달라집니다.

계산: 428,000,000 − 150,000,000 − 5,000,000 = 273,000,000원

매수인이 나중에 이 밭을 판다면, 취득가액은 400,000,000 + 28,000,000 = 428,000,000원이 됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서에는 매매대금을 낮춰 쓰고 차액을 "세금 대납"으로 맞추는 식의 이중계약서는 만들면 안 됩니다. 실제 거래 내용대로 계약서에 적어야 합니다.
2. 대납액을 빼고 신고했다가 나중에 받고 나서 고치면 가산세가 붙을 수 있습니다. 약정이 있으면 처음부터 넣어서 신고하세요.
3. 매수인이 미등기 전매(등기 없이 다시 파는 것)를 숨기려고 세금을 대신 냈다면, 법원은 그 돈을 필요경비로 인정하지 않은 적이 있습니다.
4. 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에는 대납 세금을 양도가액에 넣지 않는다고 봅니다. 어느 방식으로 계산하는지부터 확인하세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 양도가액에서 빼는 취득가액은 원칙적으로 실제로 낸 거래가액이고, 매수인이 약정에 따라 대신 낸 세금도 여기에 포함됩니다.
• 소득세법 제97조제5항: 실지거래가액의 범위 등 자세한 사항은 대통령령으로 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 계약서에 "양도세 매수인 부담" 특약이 있는지, 지방소득세도 포함하는지 확인했다
• [ ] 전액 부담인지, 처음 계산한 세금만 부담하는지 범위를 적어 두었다
• [ ] 대납액을 양도가액에 더해서 예정신고 금액을 계산했다
• [ ] 잔금일을 대납액을 뺀 대금 기준으로 확인했다
• [ ] 매수인이라면 대납 영수증을 나중에 팔 때까지 보관한다

세무법인대승이 도와드립니다

양도세 대납 조건은 계약서 한 줄로 세금이 커지거나 증여 문제로 번질 수 있어서, 계약서에 도장 찍기 전에 따져 보는 게 좋습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세나 중과 대상인지 판단하고, 대납액까지 넣은 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 함께 마무리해 드리니 편하게 상담해 보세요.