임차인이 낸 농지보전부담금 3,000만 원, 땅 주인 양도세 필요경비가 될까

이런 고민, 하고 계신가요

박정호 씨는 2013년에 경북 상주에 있는 논을 2억 원에 사서 지금까지 갖고 있었습니다. 몇 년 전 임차인 최씨가 이 논을 빌려 자재 야적장으로 쓰겠다며 농지전용(논밭을 농사 외 용도로 바꾸는 것) 허가를 받았고, 그때 농지보전부담금 3,000만 원도 최씨가 냈습니다.

계약서 특약에는 "땅을 팔거나 계약이 끝날 때 땅 주인이 부담금을 돌려준다"고 적어 두었습니다. 이제 땅을 5억 원에 팔게 되자 박씨가 묻습니다. "최씨한테 3,000만 원을 돌려주면 이것도 양도세 계산할 때 빠지나요?"

먼저 결론부터

1. 농지보전부담금이나 대체산림자원조성비(산지를 다른 용도로 쓸 때 내는 부담금)는 토지의 자본적 지출(땅의 가치를 높이려고 쓴 돈)로 인정될 수 있습니다.
2. 다만 땅 주인이 직접 냈거나 나중에 실제로 돌려준 경우에만 땅 주인의 필요경비가 됩니다.
3. 임차인이 내고 돌려받지 않았다면, 그 돈은 땅 주인의 비용으로 보지 않습니다.

하나씩 따져 보기

누구 이름으로 냈는지보다 누가 실제로 부담했는지를 봅니다

과세관청은 고지서에 적힌 이름보다 그 돈을 최종적으로 누가 부담했는지를 봅니다. 박씨처럼 임차인이 먼저 냈더라도, 약정대로 땅 주인이 그 돈을 갚았다면 실제로 부담한 사람은 땅 주인이 되거든요.

식당 회식비를 동료가 카드로 먼저 긁고 내가 나중에 계좌로 보내 줬다면, 결국 그 밥값을 낸 사람은 나인 것과 같습니다. 반대로 임차인이 내고 땅 주인이 한 푼도 돌려주지 않았다면 땅 주인의 필요경비로 넣을 수 없습니다.

임차인이 나중에 그 땅을 산 경우

임차인이 부담금을 낸 뒤 그 땅을 아예 사들이는 경우도 있습니다. 이 사람이 나중에 땅을 팔 때 예전에 낸 부담금을 비용으로 넣을 수 있을까요?

과세관청은 넣을 수 없다고 봅니다. 땅 주인이 되기 전에 쓴 돈이라서요. 원래 땅 주인 쪽에서도 자기가 낸 돈이 아니니 비용이 되지 않습니다.

파는 과정에서 낸 부담금

"건물을 지을 수 있게 해 주면 사겠다"는 매수자의 조건에 맞추려고 파는 사람이 전용 허가를 받고 부담금을 냈다면, 이 돈은 파는 사람의 자본적 지출로 인정됩니다.

조심할 곳은 매수자 이름으로 허가가 나서 매수자에게 부과된 부담금입니다. 법적으로 낼 의무가 없는데 파는 사람이 대신 냈다면 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 의무가 있었는지는 계약서 내용 등 구체적인 사정을 보고 판단합니다.

산지는 조금 더 넓게 봅니다

임야의 형질변경 허가를 받은 뒤 건물을 짓지 않고 땅만 팔았다면, 대체산림자원조성비 같은 형질변경 비용은 필요경비가 됩니다. 하지만 건축 설계비처럼 건물에 들어간 비용은 빠집니다.

산림복구비를 보증보험증권으로 맡기면서 낸 보험료는 의견이 엇갈립니다. 국세청은 자본적 지출이 아니라고 보고, 조세심판원은 자본적 지출로 인정한 적이 있습니다.

숫자로 보기

박씨 사례를 가상 숫자로 계산해 보겠습니다. 취득가액은 실지거래가액(실제 사고판 금액) 기준이고, 중개수수료 같은 양도비는 500만 원으로 잡았습니다.

부담금을 실제로 돌려주면 세금을 매기는 양도차익이 3,000만 원 줄어듭니다. 이 표는 양도차익까지만 계산했고, 세율을 적용한 세액이나 지방소득세는 넣지 않았습니다. 장기보유특별공제나 비사업용 토지 해당 여부 같은 요건은 따로 확인해야 합니다.

한 가지 더 있습니다. 취득가액을 환산취득가액(실거래가를 모를 때 기준시가 비율로 거꾸로 계산한 금액)으로 쓰면 원칙적으로 부담금을 하나하나 넣는 대신 법령에 정해진 일정 금액을 더합니다. 다만 그 합계가 실제 자본적 지출과 양도비를 더한 금액보다 적으면 실제 금액 쪽을 고를 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 특약 없이 말로만 "나중에 돌려줄게"라고 했다면 땅 주인이 실제로 부담했다는 것을 입증하기 어렵습니다. 약정은 문서로 남기세요.
2. 돌려주기로 해 놓고 실제로 송금하지 않은 채 팔면 비용으로 인정받기 어렵습니다. 반환은 계좌이체로 하고 내역을 보관하세요.
3. 매수자가 내야 할 부담금을 호의로 대신 내면 필요경비가 안 될 수 있습니다.
4. 실제로 돌려주지 않았는데 돌려준 것처럼 서류를 꾸미는 것은 가장거래입니다. 적발되면 가산세까지 붙으니 절대 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등으로 구성됩니다.
• 소득세법 제97조 제2항 제1호: 실지거래가액으로 계산하면 자본적 지출과 양도비를 실제 금액대로 더합니다.
• 소득세법 제97조 제2항 제2호: 환산취득가액을 쓰면 법령으로 정한 금액을 더하되, 실제 비용이 더 크면 그쪽을 고를 수 있습니다.

오늘의 점검표

• [ ] 부담금 고지서와 납부영수증을 찾아 두었다
• [ ] 누가 실제로 냈는지(본인, 임차인, 매수자) 확인했다
• [ ] 임차인이 냈다면 반환 약정서와 송금 내역이 있다
• [ ] 취득가액을 실거래가로 입증할 수 있는지 확인했다
• [ ] 건물 관련 비용(설계비 등)과 토지 관련 비용을 나눠 정리했다

세무법인대승이 도와드립니다

농지나 임야를 팔기 전에 부담금과 공사비 가운데 무엇이 필요경비로 인정되는지, 비사업용 토지에 해당해 세율이 무거워지는지부터 같이 살펴보시죠. 세무법인대승이 영수증과 계약서를 함께 정리하고, 양도세를 미리 계산해 드리며, 신고까지 함께하겠습니다.