[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #59] 헌 집 헐고 새로 지었을 때 옛 건물값 처리

이런 고민, 하고 계신가요

청주에 사는 박정호 씨(가명)는 땅과 낡은 단독주택을 함께 3억 원에 샀어요. 8년을 살다가 집이 너무 낡아 헐고, 2억 원을 들여 새 집을 지었습니다. 이제 그 집을 9억 원에 팔려고 합니다.

"처음 샀을 때 건물값으로 6천만 원을 냈잖아요. 그 집은 이제 없지만, 산 값에서는 빼 주는 거죠?"

그런데 처남 민석 씨는 다르게 들었다고 해요. "나는 사자마자 헐었더니 옛 건물값도 인정받았다던데요?" 같은 '헐고 새로 짓기'인데 왜 결과가 다른지 차근차근 보겠습니다.

먼저 결론부터

1. 처음부터 땅만 쓸 생각으로 사서 곧바로 헐었다면, 옛 건물 취득가액과 철거비는 땅의 필요경비(양도가액에서 빼 주는 비용)로 인정받을 수 있어요.
2. 건물을 한동안 쓰다가 헐었다면, 옛 건물 취득가액은 필요경비로 인정되지 않아요. 노후화·재해로 다시 지은 경우의 철거비는 따로 따져 볼 여지가 있습니다.
3. 새로 지은 건물은 완공일부터, 땅은 처음 산 날부터 보유기간을 셉니다.

하나씩 따져 보기

사자마자 헐면 건물값은 '땅을 쓰려고 낸 비용'

세법은 이 경우를 이렇게 봐요. 땅을 쓰려는데 그 위에 헌 건물이 있어서 그것까지 사서 치웠다는 거예요. 그래서 건물값은 땅을 쓰려면 어쩔 수 없이 들인 비용, 곧 장애물을 걷어 낸 값으로 칩니다.

땅의 필요경비는 '땅 취득가액 + 옛 건물 취득가액 + 철거비 − 남은 자재를 팔아 받은 돈'으로 계산해요. 땅만 팔든, 새로 지은 건물과 함께 팔든 마찬가지예요. 함께 팔 때는 땅과 새 건물의 양도차익(판 값에서 산 값과 비용을 뺀 이익)을 따로 계산하고, 새 건물의 취득가액은 신축비가 됩니다.

쓰다가 헐면 옛 건물은 이미 '써 버린 물건'

정호 씨처럼 8년을 살았다면 옛 건물은 그동안 제 몫을 다한 셈이에요. 다 신은 운동화를 버릴 때 그 운동화 값을 새 운동화 값에 얹지 않는 것과 비슷합니다. 그래서 과세관청은 옛 건물 취득가액을 필요경비로 보지 않아요.

다만 노후화나 재해 같은 부득이한 사유로 다시 지은 경우의 철거비는 자본적 지출(자산 가치를 높이거나 고쳐 쓰려고 들인 비용)로 공제받을 수 있다고 과세관청은 봅니다. 철거비 영수증은 꼭 챙겨 두세요.

화재·천재지변으로 없어진 건물은요

예전에는 과세관청이 이런 경우 옛 건물값을 땅의 필요경비로 넣어 준 적도 있어요. 하지만 최근에는 한동안 쓰던 건물이 불에 탄 경우에도 인정하지 않는 쪽으로 보고 있고, 조세심판원과 법원도 비슷하게 판단해 왔습니다. 예전 해석만 믿고 계산하면 안 돼요.

'곧바로'는 날짜보다 목적이 기준

얼마 만에 헐어야 즉시 철거인지 정해 둔 기간은 없어요. 처음부터 땅만 쓰려는 목적이 분명했는지를 봅니다. 사 놓고 1년 넘게 세를 놓다가 헐었다면 그 목적을 인정받기 어려워요. 계약서 특약, 철거 계약, 건축허가 신청 시기 같은 기록이 근거가 됩니다.

숫자로 보기

정호 씨 사례를 가상 숫자로 계산해 볼게요. 양도비와 감가상각은 빼고, 1세대 1주택 비과세 여부는 따로 따져야 하니 여기서는 양도차익까지만 비교합니다. 세율·지방소득세는 넣지 않았어요.

• 처음 산 값: 땅 2억 4천만 원 + 옛 건물 6천만 원
• 철거비 1,500만 원, 신축비 2억 원
• 판 값: 땅 6억 원 + 새 건물 3억 원 = 9억 원

두 경우의 차이 6천만 원이 바로 옛 건물 취득가액이에요.

장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)의 보유기간은 이렇게 셉니다.

공제율은 주택 수와 거주 요건에 따라 다르니 요건을 확인해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서 건물값 부풀리기는 금물: 나중에 경비를 늘리려고 건물값을 실제보다 높게 적는 것은 허위 계약이에요. 실제 거래가액이 아니면 인정받지 못하고 가산세 대상이 됩니다.
2. 팔고 나서 헌 철거비: 철거할 의무가 없는데 판 뒤에 철거비를 냈다면 필요경비로 인정되지 않아요. 매수인이 요구해서 계약 조건으로 철거했다면 인정될 수 있습니다.
3. 남의 건물 철거비: 땅 위에 있던 다른 사람 소유 건물을 치우는 데 쓴 돈은 필요경비가 아니에요.
4. 세 놓은 건물의 감가상각: 새 건물을 임대하면서 사업소득 계산 때 감가상각비를 비용으로 넣었다면, 그만큼 취득가액에서 빠집니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비로 구성됩니다.
• 소득세법 제97조 제3항: 사업소득 계산 때 넣은 감가상각비는 취득가액에서 뺍니다.
• 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제1항·제2항: 재개발·재건축 조합원은 이 글과 계산 방식이 달라요.
• 소득세법 시행령 제166조 제6항: 땅과 건물 값의 구분이 불분명하면 정해진 방법으로 나눠 계산합니다.
• 소득세법 시행령 제166조 제8항 제2호: 함께 사서 건물을 헐고 땅만 쓰는 경우를 가액 구분의 예외 사유로 둡니다.

오늘의 점검표

• [ ] 처음 살 때 계약서에 땅값과 건물값이 나뉘어 적혀 있나요?
• [ ] 산 뒤 헐기까지 건물을 쓰거나 세를 놓은 적이 있나요?
• [ ] 처음부터 땅만 쓰려 했다는 기록(특약·철거 계약·허가 신청)이 있나요?
• [ ] 철거비와 신축비 영수증, 남은 자재 처분 내역을 모아 두었나요?
• [ ] 새 건물 완공일과 땅 취득일을 각각 확인했나요?

세무법인대승이 도와드립니다

건물을 헐고 다시 지은 부동산은 땅과 건물을 나눠 계산해야 해서, 같은 금액이라도 서류에 따라 세금이 달라져요. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세·중과 여부를 먼저 따져 보고, 인정받을 수 있는 필요경비를 정리해 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.