[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #47] 조합원입주권 사고 살던 집 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 한정민 씨(46)는 2020년 봄에 유성구 아파트를 사서 가족과 살고 있습니다. 2025년 5월에는 아이 학교 근처 재건축 단지의 조합원입주권(재건축·재개발 조합원이 새 아파트를 받을 권리)을 하나 샀어요. 새 아파트는 2029년에 완공될 예정입니다. "입주권도 집으로 친다던데, 지금 사는 아파트를 팔면 세금이 나오나요? 언제 팔아야 하죠?"

먼저 결론부터

1. 1주택자가 그 집을 산 지 1년이 지나 입주권을 샀다면, 입주권을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 길이 있습니다.
2. 3년을 넘겼더라도 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고, 기존 집을 완성 전이나 완성 후 3년 안에 팔면 비과세 특례를 다시 검토할 수 있습니다.
3. 처음부터 집 두 채를 갖고 있다가 그중 한 채가 입주권으로 바뀐 경우는 이 특례 대상이 아닙니다. 요건은 집을 파는 날의 보유 상태를 기준으로 봅니다.

하나씩 따져 보기

입주권도 집 한 채로 셉니다

입주권을 가진 채로 집을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않아요. 아직 지어지지 않았더라도 나중에 집이 될 권리여서 주택 수를 셀 때 함께 보거든요. 그래서 한정민 씨는 지금 '1주택 + 1입주권' 상태입니다.

대신 갈아타는 동안 잠깐 둘을 함께 가진 사람을 위해 특례가 두 가지 있습니다. 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 국내에 1주택을 가진 상태에서 입주권을 산 경우에 해당해요.

첫 번째 길: 입주권을 산 날부터 3년 안에 팔기

요건은 세 가지예요. 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지나서 입주권을 샀을 것, 입주권을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔 것, 기존 집이 보유기간 같은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄을 것입니다.

한정민 씨는 2020년에 집을 사고 2025년 5월에 입주권을 샀으니 첫째 요건은 채웠어요. 2028년 5월 전에 기존 아파트를 팔면 이 특례를 검토할 수 있습니다. 법에서 정한 부득이한 사유로 3년 안에 팔지 못한 경우를 봐주는 규정도 있긴 한데, 범위가 좁으니 따로 확인해야 합니다.

이사 갈 집을 계약해 두고 살던 집을 파는 일시적 2주택과 비슷하다고 보면 이해가 쉬워요. 다른 점은 3년을 세기 시작하는 날이 '입주권을 취득한 날'이라는 겁니다.

3년을 넘겼다면: 새 아파트에 들어가 살기

집이 안 팔려서 3년을 넘기는 일도 흔하죠. 그렇다고 바로 세금을 내야 하는 건 아니고, 다음으로 '실거주 목적' 특례를 따져 봅니다. 기존 집을 산 날부터 1년이 지나서 입주권을 샀다는 요건은 여기서도 똑같이 필요해요.

새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해서 1년 이상 계속 살아야 합니다. 기존 집은 새 아파트가 완성되기 전이나 완성 후 3년 안에 팔아야 하고요. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 가족 일부가 함께 이사하지 못하는 경우는 인정됩니다.

이 특례는 집을 먼저 팔고 이사·거주 약속은 나중에 지키는 구조예요. 약속을 못 지키면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에, 원래 냈어야 할 세금을 직접 신고하고 납부해야 합니다. 완성일은 과세관청이 보통 사용승인일(그 전에 실제로 입주했거나 임시사용승인을 받았으면 그날)로 보고, 보존등기일로는 보지 않아요.

집이 여러 채였거나 상가가 입주권이 된 경우

과세관청은 처음에 집이 여러 채였더라도 다른 집을 먼저 정리해서 '1주택 + 1입주권'이 된 뒤 기존 집을 팔면 특례를 적용할 수 있다고 봅니다. 물론 먼저 판 집은 양도세를 정상적으로 내야 해요.

오래전부터 두 채를 갖고 있다가 한 채가 재건축으로 입주권이 된 경우는 다릅니다. 새 입주권을 사서 갈아타는 상황으로 볼 수 없으니, 과세관청은 특례 대상이 아니라고 봐요.

가지고 있던 상가나 빈 땅이 재개발로 주택 입주권이 되면, 관리처분계획 인가일에 입주권을 취득한 것으로 봅니다. 그날이 기존 집을 산 날부터 1년이 안 되면 첫 번째 길은 쓰기 어렵습니다. 실거주 특례의 1년 요건은 입주권을 언제 취득했는지에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으니 날짜를 놓고 확인해 보세요.

숫자로 보기

한정민 씨의 가상 일정입니다. 기존 아파트 취득 2020년 4월, 입주권 취득 2025년 5월, 새 아파트 완성(사용승인) 2029년 6월로 가정했어요.

상황별로 판단하는 기준은 아래와 같습니다.

이번 편은 비과세가 되는지 판단하는 게 목적이라 세액 계산은 넣지 않았어요. 12억 원을 넘는 금액은 장기보유특별공제와 지방소득세(양도세의 10%)까지 넣어 따로 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 특례를 받으려면 양도세 신고기한 안에 '조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서'를 내야 합니다. 비과세라고 신고를 건너뛰지 마세요.
2. 실거주 특례는 집을 판 뒤에도 끝난 게 아니에요. 이사와 1년 거주를 못 채우면 2개월 안에 직접 신고·납부해야 합니다.
3. 일시적 2주택 상태에서 입주권을 또 사면, 과세관청은 일시적 2주택 특례와 입주권 특례를 겹쳐 쓸 수 없다고 봅니다.
4. 주소만 옮기는 위장 전입이나 형식적인 세대분리로 요건을 맞추려 하면 안 됩니다. 실제로 살았는지는 사실관계로 확인하고, 거짓으로 드러나면 세금에 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과 고가주택 제외, 입주권을 함께 가진 경우 원칙적으로 비과세 배제
• 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례): 제3항 3년 내 양도 특례, 제4항 실거주 특례, 제12항 특례적용신고서, 제13항 사후관리 신고·납부
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제1항 일시적 2주택 특례

오늘의 점검표

• [ ] 기존 집 취득일과 입주권 취득일 사이가 1년이 넘는지 확인했다
• [ ] 입주권 취득일부터 3년이 되는 날을 달력에 적어 두었다
• [ ] 새 아파트 사용승인 예정일과 그날부터 3년이 되는 날을 확인했다
• [ ] 집을 파는 날 우리 세대가 가진 주택·입주권·분양권 수를 정리했다
• [ ] 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

입주권이 끼면 같은 집이라도 언제 파느냐, 이사를 언제 하느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세 특례에 해당하는지와 중과 여부를 먼저 판단하고, 과세되는 경우의 양도세도 미리 계산해 드립니다. 특례적용신고서 제출과 이사·거주 사후관리까지 신고 마지막 단계까지 함께하겠습니다.