[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #41] 다가구주택 옥탑방 있으면 1세대 1주택 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

대전에 사는 정미경 씨(64)는 20년 가까이 갖고 있던 4층짜리 다가구주택을 9억 8천만 원에 팔려고 합니다. 1층은 가게이고 2~4층은 원룸입니다. 옥상에는 예전에 올려 둔 작은 방이 하나 있는데, 거기도 세를 주고 있어요.

집이 이것 하나뿐이라 정 씨는 당연히 비과세라고 생각했습니다. 그런데 중개사무소 사장님이 "사모님, 옥탑방 때문에 비과세가 안 될 수도 있어요" 하더군요. "그 쪼그만 방이 무슨 한 층이에요?" 하고 웃어넘겼지만, 집에 오는 내내 마음이 편치 않았습니다.

먼저 결론부터

1. 다가구주택은 건물 전체를 한 번에 팔 때만 한 채로 봐 줍니다. 그러려면 건축법상 다가구주택 요건(주택으로 쓰는 층이 3개 층 이하 등)을 갖춰야 합니다.
2. 사람이 사는 옥탑방이나 원룸으로 고친 상가 층은 서류와 상관없이 주택 층수에 들어갈 수 있습니다. 면적이 작아도 빠지지 않는다는 것이 과세관청과 법원의 흐름입니다.
3. 요건을 넘기면 방 하나하나가 각각 주택이 되어, 비과세는 한 호실 정도만 받을 수 있습니다. 팔기 전에 층수부터 세어 보세요.

하나씩 따져 보기

다가구주택은 통째로 팔 때만 한 채

다가구주택(여러 세대가 살지만 건물 전체가 한 사람 명의로 된 단독주택의 한 종류)은 세법에서 원래 독립된 호실 하나하나를 각각 주택으로 봅니다. 다만 호실별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 넘기면 전체를 한 채로 봐 줘요. 고가주택 기준인 12억 원도 건물 전체 값을 합쳐서 판단합니다.

이 특례를 받으려면 건축법상 다가구주택이어야 합니다. 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하라는 요건을 모두 채워야 해요. 하나라도 넘으면 세법은 그 건물을 다세대주택(호실마다 주인이 따로 있을 수 있는 공동주택)처럼 취급합니다.

층수는 서류보다 실제 쓰임으로 셉니다

건축물대장에 2층이 근린생활시설(상가)로 적혀 있어도, 원룸으로 고쳐 세를 줬다면 주택 층수에 들어갑니다. 용도변경 허가를 받았는지는 따지지 않아요. 사람이 실제로 살면 주택으로 본다는 것이 기본 태도입니다.

버스 정원을 떠올려 보세요. 좌석표에 없는 보조의자라도 사람이 앉아 있으면 정원에 들어가잖아요. 옥상에 올린 방도 사람이 살고 있으면 한 층으로 셉니다.

8분의 1 이하 옥탑은 층수에서 빠진다는 말

건축법에는 옥상의 계단탑이나 물탱크실 같은 옥탑이 건축면적의 8분의 1 이하이면 층수에서 빼 주는 규정이 있습니다. 그래서 "옥탑방도 작으면 층수로 안 센다"는 말이 한동안 돌았어요.

하지만 법원은 이 규정이 건물 전체를 위한 설비 공간에 쓰는 것이고, 사람이 사는 옥탑방에는 적용할 수 없다고 판단한 적이 있습니다. 국토교통부와 조세심판원도 주거용으로 쓰면 면적이 작아도 층수에 들어갈 수 있다고 봅니다. 방이 작다는 이유만으로 안심하시면 안 됩니다.

아직 정리되지 않은 부분도 있습니다

지금 세법은 주택을 세대마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설을 갖춘 구조로 봅니다. 그래서 부엌도 화장실도 없는 옥탑 공간까지 주택 층수에 넣어야 하는지를 두고 의견이 나뉩니다. 창고로만 쓰고 따로 들어가는 출입문도 없던 옥탑은 주택으로 보지 않은 사례가 있어요. 반대로 비어 있었어도 언제든 들어가 살 수 있는 상태라면 주택으로 본 사례도 있으니, 결국 그 집의 실제 사정을 하나하나 살펴야 합니다.

숫자로 보기

정미경 씨 건물을 실제 쓰임대로 층별로 세어 보면 이렇습니다.

옥탑방을 빼면 주택 층수가 3개 층이라 다가구주택이 됩니다. 이때는 건물 전체가 한 채이고, 양도가액 9억 8천만 원은 12억 원 이하입니다. 보유·거주 요건까지 갖췄다면 비과세를 기대해 볼 수 있어요. 옥탑방까지 세면 4개 층이 되어 10세대가 각각 주택이 됩니다. 이 경우 한 호실 정도만 비과세가 되고 나머지 호실은 과세됩니다.

이번 편은 판단 기준을 다루는 글이라 세액은 따로 계산하지 않았습니다. 실제로 과세되면 양도소득세의 10%인 지방소득세가 함께 붙습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 옥탑방 비워 두기: 세입자만 내보내고 방을 그대로 두면 주거 기능이 남아 있다고 보아 층수에 들어갈 수 있습니다. 철거한다면 반드시 양도 전에 실제로 하고, 폐기물 처리 서류와 사진을 남겨 두세요.
2. 서류만 맞추기: 세입자의 전입신고를 미리 빼 달라고 하거나, 임대차계약서를 감추거나, 철거하지 않고 철거했다고 신고하는 일은 하지 마세요. 전입 기록과 계약서로 금방 드러나고, 세금에 가산세까지 붙습니다.
3. 자기 지분만 팔기: 형제와 공동명의라도 함께 건물 전체를 한 번에 팔면 특례를 적용받을 수 있습니다. 내 지분만 따로 팔면 호실별로 주택 수를 따집니다.
4. 부담부증여(빚을 함께 넘기는 증여): 따로 사는 자녀에게 대출이나 전세보증금을 끼고 증여하면, 넘어간 빚만큼은 판 것으로 봅니다. 과세관청은 지금 이 부분도 건물 전체를 한 채로 봐 줍니다(예전 해석은 달랐습니다). 증여세는 따로 계산해야 합니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택은 비과세하되, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제15항: 다가구주택은 호실별로 1주택이지만, 하나의 매매단위로 팔면 전체를 1주택으로 봄
• 소득세법 시행령 제152조의4(주택의 범위): 세대별로 출입문, 화장실, 취사시설을 갖춘 구조
• 건축법 시행령 별표 1(용도별 건축물의 종류) 제1호다목: 다가구주택의 층수·면적·세대수 요건
• 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법): 옥탑 면적에 따른 층수 산정 규정

오늘의 점검표

• [ ] 건축물대장의 층별 용도와 실제 쓰임이 같은지 확인했다
• [ ] 옥상 방에 사람이 사는지, 출입문·화장실·취사시설이 있는지 살펴봤다
• [ ] 상가를 원룸으로 고친 층이 있는지 확인했다
• [ ] 철거했다면 날짜가 양도 전이고 증빙 서류가 있다
• [ ] 공동명의라면 모두 함께 건물 전체를 한 번에 팔 계획이다
• [ ] 보유·거주 기간 요건을 갖췄는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

다가구주택은 층수 하나로 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 건축물대장과 현장 사진을 함께 보면서 비과세가 되는지, 과세된다면 세금이 얼마인지 미리 계산해 드립니다. 철거 증빙 준비부터 양도소득세 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.