건설임대주택 분양전환 후 바로 팔면 1세대 1주택 비과세가 될까

이런 고민, 하고 계신가요

정수진 씨(가명) 가족은 충남의 한 공공건설임대주택에서 9년째 살고 있습니다. 올해 3월에 그 집을 4억 8천만 원에 분양전환(임대로 살던 집을 정해진 가격에 사들이는 것)받았거든요. 두 달 뒤 6억 3천만 원에 사겠다는 사람이 나타났습니다.

"9년이나 살았으니 비과세 아닌가요? 인천에 세 놓은 작은 빌라가 하나 있긴 한데, 그건 상관없겠죠?" 수진 씨가 상담실에서 처음 꺼낸 말입니다. 그 빌라 하나 때문에 계산이 완전히 달라집니다.

먼저 결론부터

1. 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 살았다면, 분양전환 직후에 팔아도 보유기간을 따지지 않고 비과세 특례를 받을 수 있습니다.
2. 이 특례도 1세대 1주택이 전제입니다. 다른 집을 이미 가진 상태에서 분양전환받은 집을 먼저 팔면 비과세가 안 됩니다.
3. 그 상태에서 1년 안에 팔면 단기양도 세율 70%(지방소득세까지 77%)가 붙습니다. 팔기 전에 순서부터 점검해 보세요.

하나씩 따져 보기

임대로 산 기간도 거주기간에 들어갑니다

보통 1세대 1주택 비과세를 받으려면 그 집을 일정 기간 이상 갖고 있어야 합니다. 그런데 건설임대주택은 예외가 있습니다. 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 산 기간이 5년 이상이면 보유기간을 묻지 않거든요.

이어달리기로 생각하면 쉽습니다. 세입자로 뛴 구간과 집주인으로 뛴 구간을 이어 붙여 거리를 재는 거예요. 다만 바통은 같은 세대 안에서만 넘겨야 합니다.

같은 세대면 명의가 바뀌어도 괜찮습니다

임차계약은 남편 이름으로 하고 분양은 아내 이름으로 받았어도, 같은 세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)라면 특례를 적용합니다. 과세관청은 임차인이 사망해 같이 살던 가족이 계약을 이어받은 경우에도 함께 산 기간을 합쳐 준다고 봅니다. 이혼한 뒤 혼자 남아 분양받은 경우에 이혼 전 거주기간을 인정한 해석도 있습니다.

반대로 남남인 세대에게서 임차권을 넘겨받았다면 이야기가 다릅니다. 앞 사람이 산 기간은 내 거주기간에 넣어 주지 않습니다.

세대원 일부가 못 살았다면 증빙을 챙기세요

자녀의 학교나 직장, 질병 치료 같은 부득이한 사유로 일부 가족이 따로 살았다면, 나머지 가족이 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다. 다만 그 사유는 납세자가 직접 입증해야 합니다. 재학증명서나 재직증명서, 진료기록을 미리 모아 두세요.

순서가 바뀌면 결과도 바뀝니다

다른 집을 가진 채로 분양전환받은 집을 먼저 팔면 1세대 2주택 상태의 양도가 됩니다. 이때는 일시적 2주택 특례도 적용되지 않는다고 과세관청은 봅니다.

거꾸로 분양전환받은 집이 먼저 있었고, 나중에 이사 갈 새집을 산 경우라면 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 이 경우 "종전주택 취득 후 1년이 지나서 새집을 사야 한다"는 요건은 적용하지 않습니다. 대신 새집을 산 날부터 처분기한(현재 3년) 안에 분양전환받은 집을 팔아야 합니다.

숫자로 보기

수진 씨가 빌라를 그대로 둔 채 분양전환 두 달 만에 판다고 가정해 보겠습니다(필요경비는 취득세 등 800만 원으로 가정).

차익의 4분의 3 정도가 세금으로 나갑니다. 비과세인 줄 알고 신고를 안 했다면 무신고가산세와 납부지연가산세가 더 붙습니다.

빌라를 먼저 팔아 1주택이 된 뒤 분양전환 주택을 팔면 계산이 달라집니다.

빌라 자체를 팔 때의 양도세는 따로 계산해 봐야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 세 놓은 집이나 지방의 작은 집, 부모님께 물려받은 지분도 주택 수에 들어갈 수 있습니다. "살지 않는 집이라 괜찮다"고 판단하지 마세요.
2. 분양전환 주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다.
3. 주소만 옮겨 둔 위장 전입이나 서류상의 세대분리로 거주기간이나 1주택 요건을 맞추려 하면 안 됩니다. 실제 거주 여부는 사후에 확인되고, 들키면 비과세가 취소되고 가산세까지 붙습니다.
4. 가족 모두가 직장 때문에 다른 시·군으로 옮겨 살았다면, 그 기간은 거주기간에 들어가지 않습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 등은 양도세를 매기지 않되, 실지거래가액 12억 원을 넘는 고가주택은 제외합니다.
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 건설임대주택은 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주하면 보유기간 요건을 적용하지 않습니다.
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 일시적 2주택의 요건과 처분기한을 정합니다.
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 1년 미만 보유한 주택에는 70% 세율을 적용합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 임차일부터 양도 예정일까지 세대 전원이 산 기간이 5년 이상인가
• [ ] 우리 세대(배우자·같이 사는 가족 포함) 명의의 다른 주택이나 지분이 있는가
• [ ] 다른 주택이 있다면 어느 집을 먼저 팔지 순서를 정했는가
• [ ] 따로 살았던 가족이 있다면 학교·직장·치료 증빙을 갖췄는가
• [ ] 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했는가

세무법인대승이 도와드립니다

분양전환을 받기 전이나 매매계약서에 도장을 찍기 전에 한번 들러 주세요. 세무법인대승이 주택 수와 거주기간을 따져 비과세가 되는지, 중과세율이 붙는지 판단해 드립니다. 어느 집을 먼저 팔지 순서별로 양도세를 미리 계산하고, 신고까지 함께 마무리합니다.