[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #28] 1세대 1주택 비과세, 마당은 어디까지 될까

이런 고민, 하고 계신가요

박영숙(가명, 64세) 씨는 청주 외곽의 한옥에서 30년 넘게 살았고, 이제 집을 정리해 자녀 곁으로 옮기려고 합니다. 가진 집이 이 한 채뿐이라 1세대 1주택 비과세(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위가 집 한 채만 가진 경우 양도세를 매기지 않는 제도)를 받을 수 있을 거라 생각했죠. 그런데 중개사가 "마당이 넓어서 땅 일부는 세금이 나올 수 있어요" 하고 말하더군요.

건축물대장에는 건물이 110㎡로 적혀 있습니다. 오래전 뒤편에 덧붙인 부엌 20㎡는 대장에 없고요. "처마도 꽤 길게 나와 있는데, 그건 면적에 안 쳐주나요?"

먼저 결론부터

1. 집과 함께 비과세되는 마당의 크기는 '건물이 정착된 면적(건물이 땅을 덮고 있는 면적)'에 지역별 배율을 곱해서 정합니다.
2. 정착면적은 위에서 내려다본 그림자 면적으로 잽니다. 한옥 처마는 일정 길이까지는 면적에 넣지 않습니다.
3. 대장에 없는 증축 부분도 실제로 땅 위에 있으면 포함될 수 있습니다. 다만 측량 같은 자료로 입증해야 합니다.

하나씩 따져 보기

비과세 마당은 건물 크기에 비례합니다

소득세법은 주택과 함께 비과세되는 땅을 '건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내'로 정해 두었습니다. 배율은 시행령에 있습니다. 수도권 도시지역 가운데 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다.

건물을 우산이라고 생각해 보세요. 우산 그림자의 몇 배까지만 마당을 함께 덮어 주는 구조거든요. 그래서 그림자를 얼마로 잡느냐에 따라 비과세되는 마당 넓이가 달라집니다.

용도지역은 보통 양도할 때를 기준으로 봅니다. 땅이 수용되는 경우에는 어느 시점의 용도지역을 볼지 따로 정한 규정이 있으니 그때는 요건을 확인해야 합니다.

그림자 면적은 건축면적으로 잽니다

과세관청은 정착면적을 '수평투영면적'으로 봅니다. 하늘에서 내려다볼 때 건물이 땅에 드리우는 그림자 넓이라는 뜻이에요. 재는 방법은 건축법 시행령의 건축면적 산정 기준을 따르고, 원칙은 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분입니다.

처마나 차양이 외벽 중심선에서 1m 이상 튀어나와 있으면, 처마 끝에서 일정 거리만큼 안쪽으로 물린 선까지를 건축면적으로 칩니다. 일반 건축물은 1m를 물립니다. 한옥은 2m 이하 범위에서 외벽 중심선까지의 거리만큼 물립니다. 그래서 한옥 처마가 2m 안쪽으로 나와 있으면 처마 부분은 면적에 들어가지 않고, 법원도 같은 취지로 판단한 적이 있습니다. 박 씨 집 처마가 1.5m라면 면적을 늘리는 데는 도움이 되지 않는 셈이에요.

대장에 없는 증축 부분

과세관청은 주택의 일부인 무허가 부분도 실제로 땅 위에 있다면 정착면적에 넣는다고 봅니다. 주택 부분이 더 큰 겸용주택에서 미등기 부분까지 포함해 계산한 해석도 있습니다.

다만 "실제로 이만큼 있다"는 사실은 파는 사람이 보여 줘야 합니다. 입증하지 못해서 공부상 면적(건축물대장 등 공적 장부에 적힌 면적)으로 판단한 심판 사례가 여럿 있거든요. 사진 몇 장보다는 측량성과도처럼 객관적인 자료가 훨씬 힘이 있습니다.

창고와 축사는 실제로 어떻게 썼는지 봅니다

시골 주택이면 농기구 창고나 작은 축사가 같이 있는 경우가 많죠. 농사에 꼭 필요한 범위의 부속 건물을 농가주택의 일부로 본 사례가 있습니다. 반대로 실제로 그렇게 썼다는 걸 입증하지 못해 인정받지 못한 사례도 있어요. 사안마다 판단이 다른 영역이니 실제로 어떻게 썼는지 보여 주는 자료를 챙겨 두세요.

숫자로 보기

박 씨 집이 수도권 밖 도시지역(배율 5배)에 있고, 대지는 800㎡, 양도가액은 6억 원(12억 원 이하)이라고 해 볼게요.

• 양도차익: 6억 원(양도가액) − 3억 7천만 원(취득가액) − 3천만 원(필요경비) = 2억 원
• 이 가운데 땅 몫을 1억 5천만 원으로 가정합니다(실제로는 기준시가 비율 등으로 나눠야 합니다).

증축 부분 20㎡를 입증하느냐에 따라 과세 대상 차익이 1,875만 원 달라집니다. 이 표는 장기보유특별공제와 세율을 적용하기 전 단계라서 세액은 계산하지 않았고, 지방소득세(10%)도 들어 있지 않습니다. 한도를 넘는 땅은 비사업용 토지로 분류될 수 있으니 세율 요건도 따로 확인해야 합니다.

처마 길이에 따라 면적에 들어가는 부분은 이렇게 달라집니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 수도권에서 녹지지역이던 땅이 주거지역으로 바뀐 뒤에 팔면 배율이 5배에서 3배로 내려갑니다. 실제로 3배를 적용한 사례가 있습니다.
2. 마당 일부를 떼어 집보다 먼저 팔면, 그 땅은 주택 부수토지로 인정받기 어려울 수 있습니다. 순서를 정하기 전에 상담부터 받아 보세요.
3. 무허가 면적을 부풀리거나 실제와 다른 측량 자료를 내면 안 됩니다. 계약서 금액을 실제와 다르게 쓰는 것도 마찬가지예요. 비과세를 받지 못하는 데서 끝나지 않고 가산세까지 붙을 수 있습니다.
4. 면적이 한도 안에 들어가도 집과 땅을 합친 양도가액이 12억 원을 넘으면 고가주택이 되어 초과분에는 세금이 나옵니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택과, 정착면적에 배율을 곱한 면적 이내의 부수토지는 비과세. 12억 원 넘는 고가주택은 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 지역별 배율(3배·5배·10배)
• 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법): 건축면적과 처마 후퇴 거리 계산

오늘의 점검표

• [ ] 토지이용계획확인서로 우리 땅의 용도지역(도시지역 여부, 수도권 여부)을 확인했다
• [ ] 건축물대장상 건축면적과 실제 건물 면적이 같은지 봤다
• [ ] 대장에 없는 증축 부분이 있으면 측량으로 면적을 확인할 계획을 세웠다
• [ ] 처마 길이와 한옥인지 여부를 확인했다
• [ ] 대지 면적이 '정착면적 × 배율'을 넘는지 미리 계산해 봤다

세무법인대승이 도와드립니다

마당이 넓은 단독주택이나 한옥은 정착면적을 얼마로 잡느냐에 따라 세금이 꽤 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세 범위와 초과 토지의 중과 여부를 판단하고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 측량 자료 준비부터 신고까지 함께하겠습니다.