[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #26] 별장 아파트도 1세대 1주택 비과세 판단 때 주택 수에 들어갈까

이런 고민, 하고 계신가요

경기도에서 작은 식품공장을 하는 오세진(가명) 씨는 용인 아파트에서 십 년 넘게 살았습니다. 이제 그 집을 팔고 이사하려고 하는데요. 걸리는 게 두 가지 있어요. 몇 해 전 강릉 바닷가에 사 둔 아파트는 여름휴가 때만 가는 곳이고, 공장 근처 빌라 한 채는 직원 숙소로 내주고 있거든요.

"강릉 집은 별장이고 빌라는 회사 기숙사잖아요. 그러면 저는 1주택자 아닌가요?" 오세진 씨가 상담 첫머리에 한 질문입니다.

먼저 결론부터

1. 세법에서 주택인지는 등기나 건축물대장의 이름보다 실제로 사람이 살 수 있는 상태인지를 보고 판단합니다.
2. 휴가 때만 쓰는 아파트라도 주거 기능이 그대로 남아 있으면 주택 수에 들어간다고 보는 것이 최근 흐름입니다.
3. 일반 주택을 사서 직원 숙소로 내준 경우에도 과세관청은 사업주의 주택으로 봅니다. 다만 읍·면 농어촌주택 같은 특례는 따로 따져 봐야 합니다.

하나씩 따져 보기

주택은 이름보다 쓰임새로 봅니다

1세대 1주택 비과세(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위가 집 한 채를 팔 때 세금을 물리지 않는 제도)를 받으려면 판 집 말고 다른 주택이 없어야 합니다. 이때 주택인지는 허가를 받았는지, 서류에 뭐라고 적혔는지보다 사실상 주거용으로 쓰는지를 먼저 봅니다. 용도가 분명하지 않을 때만 서류상 용도를 따르고요.

주말에만 전원을 켜는 냉장고도 냉장고인 것과 비슷해요. 부엌, 욕실, 방이 갖춰져 있고 언제든 들어가 살 수 있는 집이라면, 지금 가끔만 쓴다고 해서 집이 아닌 게 되지는 않습니다.

별장이라고 하면 빼 줄까요

예전 불복 사례 중에는 휴양용으로만 쓴 집을 상시 주거용이 아니라고 보고 주택에서 빼 준 것도 있었어요. 그런데 최근 조세심판원은 그런 관행은 더 이어지지 않는다고 판단했습니다. 법원도 아파트나 휴양 콘도에 주거 기능이 남아 있으면 주택으로 볼 수 있다고 판단한 적이 있고요.

과세관청은 상시 주거용이 아닌 별장은 주택에서 제외할 수 있지만, 해당하는지는 이용 상황을 보고 사실관계로 판단한다는 입장을 보여 왔습니다. 이처럼 기관마다 판단이 완전히 같지는 않아요. 그래서 "별장이니 괜찮다"고 미리 단정하시면 위험합니다.

참고로 세법에 '별장'이라는 말이 직접 나오는 곳은 비사업용 토지 조항이에요. 상시 주거용으로 쓰지 않고 휴양, 피서, 위락 용도로 쓰는 주거용 건축물의 부속토지를 비사업용 토지로 봅니다. 땅에 매기는 세금 이야기라서, 1주택 판단 때 별장을 빼 준다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.

시골 집이라면 특례를 확인해 보세요

농어촌주택이나 고향주택이라면 이야기가 달라질 수 있어요. 아래 요건을 갖추면 그 집을 소유주택으로 보지 않고 일반주택의 비과세를 판단해 줍니다.

• 정해진 기간 안에 취득했을 것
• 수도권, 도시지역, 조정대상지역 등을 뺀 읍·면 같은 곳에 있을 것
• 취득 당시 기준시가가 정해진 금액 이하일 것
• 3년 이상 보유할 것
• 원래 살던 일반주택은 농어촌주택을 사기 전부터 갖고 있었을 것

구체적인 기간과 금액은 아래 표에 정리했어요.

직원 숙소로 준 빌라는요

공장 부지 안에 붙어 있는 건축법상 기숙사처럼 사업장에 딸린 숙소는 주택으로 보지 않은 사례가 있어요. 하지만 일반 빌라나 아파트를 사서 직원에게 내준 경우는 다릅니다. 장부에 사업용 자산으로 올렸더라도 과세관청은 주택으로 봅니다. 직원이 나가면 언제든 일반 가정이 들어가 살 수 있는 집이기 때문이에요.

숫자로 보기

오세진 씨 사례를 정리하면 이렇습니다.

시골 집을 갖고 있다면 아래 특례 요건을 살펴보세요.

이 표대로라면 오세진 씨는 3주택자로 판단될 가능성이 높아요. 그러면 용인 집은 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 강릉 아파트는 시내에 있어서 농어촌주택 특례에도 해당하지 않을 가능성이 크고요. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 비과세가 되더라도 넘는 부분에는 세금이 나온다는 점도 함께 기억해 두세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 별장분 재산세를 냈다고 안심하시면 안 됩니다. 반대로 내지 않았다고 해서 곧바로 주택이 되는 것도 아니에요. 결국 상시 주거용인지를 봅니다.
2. 전입신고를 빼거나 수도, 전기를 일부러 끊어 별장처럼 꾸미는 행동은 하지 마세요. 사실을 가장하는 것이라 가산세까지 문제가 될 수 있습니다.
3. 농어촌주택 특례는 저절로 적용되지 않습니다. 과세특례를 신청해야 해요. 3년을 채우기 전에 일반주택을 팔았다면, 그 뒤 3년 보유를 못 채웠을 때 그 달 말일부터 2개월 안에 세금을 내야 합니다.
4. 직원 숙소 빌라를 장부에 사업용 자산으로 올려 두었다고 해서 주택 수에서 빠지지는 않습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과 고가주택 제외
• 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례): 요건을 갖춘 농어촌·고향주택은 소유주택에서 제외
• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 별장 부속토지는 비사업용 토지(읍·면의 일정 농어촌주택은 제외)

오늘의 점검표

• [ ] 우리 세대 이름으로 된 건물 중 사람이 살 수 있는 상태인 곳을 모두 적어 봤다
• [ ] 휴가용 집의 살림 설비, 관리비, 이용 실태를 정리했다
• [ ] 직원 숙소가 사업장 부지 안 기숙사인지, 따로 산 일반 주택인지 확인했다
• [ ] 시골 집이 있다면 위치, 취득일, 취득 당시 기준시가를 확인했다
• [ ] 팔 집의 예상 양도가액이 12억 원을 넘는지 따져 봤다

세무법인대승이 도와드립니다

별장이나 직원 숙소처럼 경계에 있는 건물은 이용 실태에 따라 판단이 달라질 수 있어요. 세무법인대승은 집을 팔기 전에 주택 수와 비과세·중과 여부를 먼저 판단해 드립니다. 양도세를 미리 계산해 드리고 신고까지 함께합니다.