[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #22] 부모님과 같은 아파트 살면 1세대 1주택 비과세는?

이런 고민, 하고 계신가요

서른여덟 살 회사원 한도윤 씨는 4년 전부터 아내, 두 아이와 함께 부모님 아파트에서 살고 있습니다. 방이 넷이라 침실과 욕실은 따로 쓰고 거실과 주방만 같이 써요. 도윤 씨 부부 명의로 전세를 준 아파트가 한 채 있는데, 이번에 팔 생각입니다. 그런데 부모님도 지금 사는 아파트를 갖고 계시거든요. "같은 집에 사니까 저희 집까지 합쳐서 2주택이 되는 건가요?" 도윤 씨가 가장 궁금해하는 부분입니다.

먼저 결론부터

1. 같은 집에 산다고 바로 한 세대로 확정되지는 않습니다. 생활비를 한 주머니에서 쓰는지를 봅니다.
2. 양쪽 모두 소득이 있고 돈 관리와 지출이 따로라는 점을 자료로 보여 주면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.
3. 다만 주민등록이 같으면 일단 같은 세대로 봅니다. 그렇지 않다는 입증은 집을 파는 사람이 해야 합니다.

하나씩 따져 보기

세대는 주소보다 살림으로 봅니다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)는 양도세 비과세를 판단하는 기본 단위입니다. 1세대 1주택 비과세든 일시적 2주택 특례든, 먼저 그 세대가 집을 몇 채 가졌는지부터 세거든요.

생계를 같이한다는 건 있으면 있는 대로, 없으면 없는 대로 한 살림의 돈을 나눠 쓰는 관계를 말합니다. 쉽게 말해 지갑이 하나인지 둘인지를 보는 거예요.

한 지붕 아래 두 살림으로 인정받으려면

도윤 씨 부부처럼 맞벌이로 꾸준한 소득이 있고 부모님도 임대료나 이자 같은 본인 소득으로 생활하신다면 따져 볼 만합니다. 침실과 욕실을 나눠 쓰는지, 연말정산에서 서로를 부양가족으로 올렸는지, 카드값·보험료·자동차를 누가 부담하는지 같은 사정을 함께 봅니다.

조세심판 단계에서도 이런 사정을 갖춘 경우 같은 아파트에 살아도 별도 세대로 본 사례가 적지 않습니다. 부모님께 매달 정해진 금액을 생활비로 보태는 정도라면 각자 살림을 꾸리면서 비용만 나눈 것으로 볼 여지가 있습니다.

한 세대로 보는 경우

부모님께 별다른 소득이 없어 자녀 수입으로 생활하신다면 같은 세대로 봅니다. 주소가 달라도 자녀가 생활을 책임지고 있다면 같은 세대로 본 사례가 있어요.

반대로 자녀가 학교 근처에 집을 사서 따로 살더라도 부모님이 보내 주는 생활비로 지낸다면 같은 세대입니다. 주소를 옮겼다는 사실만으로는 부족하거든요.

배우자, 그리고 젊은 자녀는 기준이 따로 있습니다

배우자는 주민등록을 따로 두거나 별거 중이어도 법률상 이혼 전까지는 같은 세대입니다. 혼인신고를 하지 않은 사실혼 배우자는 원칙적으로 별도 세대로 봅니다. 서류상으로만 이혼하고 함께 사는 경우는 배우자로 봅니다.

배우자가 없는 사람이 혼자 1세대가 되려면 30세 이상이거나, 배우자와 사별·이혼했거나, 일정 소득이 있어야 합니다. 30세 미만은 근로·사업소득이나 일부 기타소득(원고료, 저작권 사용료, 일시적 강연료 등)이 기준 이상이고 혼자 생계를 꾸릴 수 있어야 해요. 소득 기준은 기준 중위소득과 비교하는 시행령 요건을 확인해야 하고, 미성년자는 원칙적으로 인정되지 않습니다.

숫자로 보기

도윤 씨가 자기 아파트를 10억 원에 판다고 가정해 보겠습니다.

같은 집을 13억 원에 판다면 별도 세대로 인정받아도 12억 원을 넘는 부분은 과세됩니다. 취득가액 7억 원, 필요경비 5,000만 원으로 가정하면 다음과 같습니다.

여기서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 뒤 세율을 곱하고, 지방소득세 10%가 더해집니다. 공제율과 세율은 보유·거주 기간에 따라 다르므로 이 표에는 넣지 않았습니다.

판단할 때는 아래 사정을 봅니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 주소만 옮기는 세대분리는 소용이 없습니다. 실제 생활과 다르게 꾸민 위장 전입은 하지 마세요.
2. 팔기 직전에 생활비 이체 기록을 만들어 두는 방법도 통하지 않습니다. 보유 기간 전체의 실제 생활 흐름을 봅니다.
3. 연말정산에서 부모님을 부양가족으로 올려 두셨다면 같은 세대 쪽 사정이 됩니다. 신고 내역부터 확인하세요.
4. 매매 계약 당시 소득이 있었다는 것만으로는 부족합니다. 생활공간이 나뉘지 않았거나 일시적인 소득이었다면 같은 세대로 볼 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 1세대의 뜻과 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 12억 원 초과 고가주택 제외, 동거봉양·혼인 등에 따른 2주택 특례
• 소득세법 제21조(기타소득): 젊은 자녀의 소득 요건에 들어가는 기타소득(저작권 대가, 원고료·인세, 일시적 강연료)

오늘의 점검표

• [ ] 부모님과 우리 가족이 각자 꾸준한 소득이 있나요?
• [ ] 침실·욕실 등 생활공간을 나눠 쓰고 있나요?
• [ ] 연말정산이나 종합소득세 신고에서 서로를 부양가족으로 올리지 않았나요?
• [ ] 카드값·보험료·공과금·차량 비용을 각자 내고 있고, 그 내역을 보여 줄 수 있나요?
• [ ] 같은 세대로 보더라도 동거봉양 합가 같은 특례를 쓸 수 있는지 확인했나요?

세무법인대승이 도와드립니다

같은 집에 사는 가족이 한 세대인지 아닌지는 서류와 생활 내역을 모아 놓고 하나하나 따져 봐야 판단할 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 먼저 따져 보고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 어떤 입증 자료를 준비해야 하는지부터 신고까지 함께 챙겨 드립니다.