[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #17] 땅 두 번 팔고 확정신고 안 하면 양도세 가산세

이런 고민, 하고 계신가요

이천에 사는 정민 씨(58)는 올해 아버지께 물려받은 밭 두 필지를 따로따로 팔았습니다. 3월에 한 필지, 8월에 또 한 필지를 팔았어요. 두 번 모두 기한 안에 예정신고(판 뒤 몇 달 안에 먼저 하는 신고)를 했으니 할 일은 다 끝났다고 생각했지요.

그런데 동네 모임에서 "두 번 팔았으면 내년 5월에 또 신고해야 한다던데?"라는 말을 들었습니다. 정민 씨가 사무실에 전화를 주셨어요. "세금은 이미 다 냈는데 신고를 또 해야 하나요? 안 하면 가산세가 붙나요?"

먼저 결론부터

1. 같은 해에 누진세율이 붙는 자산을 두 번 이상 팔았는데 예정신고 때 합쳐서 신고하지 않았다면, 다음 해 5월 확정신고를 꼭 해야 합니다. 빠뜨리면 더 내야 할 세금에 무신고가산세가 붙습니다.
2. 기한이 지났더라도 스스로 빨리 고치면 가산세가 많이 줄어듭니다.
3. "법을 몰랐다", "상담센터에서 괜찮다고 했다"는 이유로는 대체로 가산세가 빠지지 않습니다.

하나씩 따져 보기

예정신고를 두 번 했는데 또 신고해야 하나요

양도소득세는 1년 동안 판 것을 모아서 세율을 매기는 세금이거든요. 누진세율(번 돈이 클수록 높은 세율 구간이 적용되는 방식)이 붙는 땅을 두 번 팔면, 하나씩 따로 계산할 때보다 합쳐서 계산할 때 세금이 더 나옵니다.

두 번째 예정신고를 할 때 첫 번째 거래까지 합쳐서 신고했다면 보통 거기서 마무리됩니다. 정민 씨처럼 거래마다 따로 신고만 했다면 다음 해 5월 확정신고에서 둘을 합쳐 다시 계산해야 해요. 이 확정신고를 하지 않으면 과세관청은 늘어난 세액에 무신고가산세를 매깁니다. 예정신고는 이미 했으니 과소신고로 볼 거라고 기대하기 쉬운데, 실제로는 세율이 더 높은 무신고가산세가 적용됩니다.

"비과세"라고만 적어 내도 신고한 걸로 칠까요

집을 팔면서 1세대 1주택(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위가 집을 한 채만 가진 경우)이라 비과세라고 생각하고, 신고서에 인적사항과 "비과세"만 적어 내는 분들이 있습니다. 시험지에 이름만 쓰고 "다 맞음"이라고 적어 낸 것과 비슷해요. 채점할 내용이 하나도 없는 셈이죠.

나중에 비과세 대상이 아니라고 판정되면 과세관청은 이 서류를 신고로 인정하지 않고 무신고가산세를 매깁니다. 양도가액, 취득가액, 필요경비, 양도소득금액까지 채워서 냈다면 과소신고가산세로 끝날 여지가 생깁니다. 법에서도 차익이 없거나 손해를 본 경우까지 예정신고를 하라고 정해 두었으니, 비과세라고 생각하더라도 숫자는 모두 채워서 내세요.

상속, 수용 보상금처럼 사정이 바뀐 경우

부모님이 부동산을 팔고 신고하기 전에 돌아가시면 그 신고 의무는 상속인에게 넘어옵니다. 상속인이 신고하지 않으면 무신고가산세가 붙어요. 상속인의 신고 기한은 일반 예정신고와 계산법이 다르니 따로 확인해야 합니다. 장례를 마치고 정리할 때 부모님이 최근에 판 부동산이 있는지부터 살펴보세요.

땅이 수용되어 신고까지 마쳤는데, 이의를 제기해서 보상금을 더 받게 되는 경우도 있습니다. 늘어난 보상금을 받은 뒤 정해진 기간 안에 수정신고를 하면 정상 신고로 봐 줍니다. 그 기간을 넘기면 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙으니, 추가 보상금이 들어오는 대로 바로 기한을 확인하세요.

가산세를 빼 주는 "정당한 사유"

법은 의무를 지키지 못한 데 정당한 사유가 있으면 가산세를 매기지 않는다고 정해 두었습니다. 다만 인정되는 범위가 좁아요. 법을 몰랐던 경우, 국세상담센터의 전화 답변만 믿은 경우, 이미 바뀐 옛 해석을 따른 경우는 대체로 인정받지 못했습니다.

반대로 세무서가 착오로 세금을 돌려줬다가 다시 고지한 경우처럼 원인이 과세관청 쪽에 있으면 인정된 적이 있습니다. 교도소에 있는 동안 진행된 경매를 알지 못해 신고하지 못한 사람에게 법원이 정당한 사유를 인정한 적도 있고요. 사정마다 판단이 달라지는 영역이니, 억울한 사정이 있다면 그 근거를 서류로 남겨 두세요.

숫자로 보기

두 필지를 합쳐서 다시 계산하니 600만 원을 더 내야 한다고 가정해 보겠습니다(일반 무신고, 국세만 계산).

이와 별도로 납부지연가산세가 하루에 10만분의 22씩 붙습니다. 600만 원을 30일 늦게 내면 600만 원 × 22/100,000 × 30일 = 39,600원이에요. 위 금액에는 지방소득세가 들어 있지 않습니다. 지방소득세도 따로 신고해야 하고 가산세도 따로 계산됩니다.

예정신고 때 세금을 적게 신고한 경우도 비슷합니다. 400만 원을 적게 신고했다면 과소신고가산세(10%)는 40만 원인데, 기한이 지나고 1개월 안에 수정신고하면 90%가 감면되어 4만 원만 내면 됩니다. 도서관 책을 늦게 반납하더라도 빨리 갖다줄수록 연체료가 적게 붙는 것과 비슷한 구조예요.

놓치기 쉬운 함정

1. 비과세 신고서에 숫자를 비워 내는 것. 비과세가 아니라고 판정되면 무신고로 처리됩니다.
2. 양도세를 매수인이 대신 내 주기로 했는데 그 돈을 받지 못해서, 그만큼을 빼고 신고하는 것. 과세관청은 나중에 수정신고를 하더라도 가산세를 매깁니다.
3. 세무서에서 연락을 받은 뒤에야 고치는 것. 경정이나 결정을 미리 알고 낸 수정신고·기한후신고는 감면 대상이 아닙니다.
4. 다운계약서처럼 거래 금액을 속이는 것. 부정행위로 보면 가산세가 40%로 올라가고, 감면받기도 어렵습니다. 처음부터 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고): 부동산은 판 달의 말일부터 2개월 안에 신고하며, 차익이 없어도 신고해야 합니다.
• 국세기본법 제47조의2(무신고가산세): 일반 20%, 부정행위 40%입니다.
• 국세기본법 제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세): 일반 10%, 부정행위 40%입니다.
• 국세기본법 제47조의4(납부지연가산세): 늦게 낸 세액에 하루 10만분의 22가 붙습니다.
• 국세기본법 제48조(가산세 감면 등): 정당한 사유가 있으면 가산세를 면제하고, 수정신고·기한후신고를 하면 시기에 따라 감면합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 올해 부동산을 두 번 이상 팔았는지 확인했다
• [ ] 두 번째 예정신고 때 앞의 거래까지 합쳐서 신고했는지 확인했다
• [ ] 비과세 신고서에도 양도가액, 취득가액, 필요경비를 모두 적었다
• [ ] 돌아가신 가족이 최근에 판 부동산이 있는지 살펴봤다
• [ ] 신고가 틀린 걸 알게 되면 세무서 연락을 기다리지 않고 바로 고칠 생각이다

세무법인대승이 도와드립니다

가산세는 대부분 신고를 한 번 빠뜨리거나 서류를 덜 채워서 생깁니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 판단하고, 같은 해에 여러 건을 팔 때 합산하면 세금이 얼마나 되는지 미리 계산해 드립니다. 예정신고부터 다음 해 확정신고, 필요한 경우 수정신고까지 함께 챙겨 드리겠습니다.