[국세청은 이렇게 봤다 #32] 조카 명의 아파트, 매각대금이 사장님 통장으로

가게 이야기

경기도에서 식자재 유통업을 하는 윤 사장님은 이미 집이 두 채였습니다. 몇 해 전 분당의 아파트 한 채가 눈에 들어왔는데, 명의를 본인으로 하면 3주택이 됩니다. 그래서 집이 없는 조카 이름으로 7억 6천만원에 샀습니다. 은행 대출과 전세보증금 4억 2천만원을 떠안았고, 나머지 3억 4천만원은 사장님 계좌에서 나갔습니다. 조카는 그 집으로 주민등록만 옮겼습니다.

4년 뒤 아파트는 9억 8천만원에 팔렸습니다. 조카 이름으로 "1세대 1주택이라 비과세"로 신고했습니다. 양도가액이 고가주택 기준인 12억원에 못 미치니 서류상으로는 문제가 없어 보였습니다.

그런데 세무서는 이 아파트에 실제로 산 사람이 따로 있다는 점을 먼저 알아냈습니다. 이어서 20대 조카가 이런 집을 살 만큼 돈을 벌었는지 확인하면서 조사가 시작됐습니다.

같은 무렵 충남의 최 사장님은 임야를 7억 3천만원에 팔았습니다. 사들일 때 3억 1천만원을 줬는데, 취득가액을 5억 2천만원으로 적은 계약서를 붙여 신고했습니다. 몇 달 뒤 세무서에서 수정신고를 하라는 안내문이 왔습니다.

조사관이 본 단서

1. 실제 거주자: 조카가 전입신고는 했지만 그 집에는 세입자로 보이는 다른 사람이 살고 있었습니다.
2. 조카의 재산과 소득: 신고된 소득과 재산으로는 3억원이 넘는 돈을 낼 수 없었습니다.
3. 돈의 흐름: 계약금, 중도금, 잔금, 취득세, 중개수수료가 모두 윤 사장님 계좌에서 나갔습니다. 집을 판 돈도 조카 계좌에 들어오자마자 윤 사장님 계좌로 다시 옮겨졌습니다. 조카 통장은 사실상 윤 사장님의 증권 거래용 계좌였고, 조카도 그 돈을 쓴 적이 없다고 진술했습니다.
4. 매매계약서: 집을 팔 때 쓴 계약서에는 윤 사장님이 대리인으로 서명했고, 조카의 서명은 없었습니다.
5. 판 사람과 산 사람의 신고 비교(최 사장님 사례): 앞 주인이 신고한 양도가액은 3억 1천만원인데, 최 사장님이 신고한 취득가액은 5억 2천만원이었습니다. 같은 거래의 금액이 서로 달랐습니다.

결과

다주택 중과를 적용할지는 양도 시기와 지역, 한시 배제 조치에 따라 달라집니다. 그래서 이 사례의 세율은 당시 법 기준으로만 적었습니다.

근거 조문

• 국세기본법 제14조(실질과세): 명의와 실제가 다르면 실제 주인에게 세금을 매깁니다.
• 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세는 실제 세대와 보유·거주 사실을 기준으로 판단합니다.
• 소득세법 제97조: 양도차익을 계산할 때 취득가액은 실제로 치른 금액입니다. 상속·증여받은 재산은 당시 신고하고 결정된 평가액이 취득가액입니다.
• 부동산실명법 제5조: 남의 이름으로 등기하면 부동산가액의 30% 범위에서 과징금을 물리고, 형사처벌 대상도 됩니다.

사장님 점검표

• [ ] 가족 명의로 산 집이나 땅이 있다면 실제로 돈을 낸 사람과 명의자가 같은지 확인하세요.
• [ ] 비과세를 신고하기 전에 주민등록뿐 아니라 실제로 그 집에 살았다는 자료(관리비, 공과금, 카드 사용 내역)를 챙겨 두세요.
• [ ] 취득 계약서, 잔금 이체 내역, 분양대금 선납 할인 영수증은 팔 때까지 보관하세요. 할인받은 금액은 취득가액에서 빠집니다.
• [ ] 증여나 상속으로 받은 부동산은 환산가액이 아니라 그때 신고한 평가액을 취득가액으로 쓰세요.
• [ ] 8년 자경 감면을 받으려면 직불금 수령, 농약·비료 구입, 면세유 기록처럼 본인이 직접 농사지은 증빙을 남겨 두세요. 다른 사람이 지었다면 감면 대상이 아닙니다.
• [ ] 세무서에서 수정신고 안내를 받았다면 미루지 말고 바로 세무사와 상의하세요.

원출처

• 조심 2008광0015: 명의신탁한 부동산을 판 경우 실질과세 원칙에 따라 실제 판 사람에게 양도세를 매김
• 심사양도 2011-0183: 실제 경작자 확인서가 있고 쌀 직불금을 다른 사람이 받았다면 자경으로 보기 어려움
• 대법 92누11893: 자경 사실은 납세자가 입증해야 하고, 다른 직업에 전념하며 농사를 간접 경영하면 자경이 아님