[상속·증여 실무자 #56] 상속세 및 증여세법 47조 부담부증여 전문가편, 감정평가로 양도세 366만원 아꼈는데 증여세 3,880만원 늘었다

한 줄 답

부담부증여의 양도소득세는 안분으로 계산합니다. 양도가액은 증여재산가액에 "인수채무 ÷ 증여재산가액"을 곱하고, 취득가액도 같은 비율로 줄입니다. 함정은 평가 방법에 있습니다. 증여재산을 기준시가로 평가하면 취득가액도 실제 취득가가 아니라 취득 당시 기준시가로 계산해야 합니다(소득세법 시행령 제159조). 그렇다고 감정평가가 늘 유리한 것도 아닙니다. 증여세 쪽 과세표준이 함께 커지기 때문에, 두 세목을 합쳐서 비교해야 답이 나옵니다.

"감정평가를 받으면 양도세가 줄지 않나요"

2026년 6월, 경기도 성남의 한 세무사 사무실에서 부담부증여 검토를 의뢰해 왔습니다. 의뢰인은 1995년에 1억원에 산 상가 건물을 아들에게 넘기려는 일흔세 살 윤 대표였습니다. 건물에는 임대보증금 3억원이 걸려 있었고, 매매사례가 없어 기준시가로 평가하면 6억원이었습니다. 감정평가를 받으면 8억원 안팎이 나올 것이라는 감정평가법인의 의견도 받아 두었습니다.

담당 세무사의 질문은 이랬습니다.

"기준시가로 하면 양도세 취득가액을 기준시가로 바꿔야 한다고 들었습니다. 1995년 기준시가는 실제 산 값의 절반인데요. 감정평가로 가면 실제 취득가 1억원을 쓸 수 있으니 양도세가 줄지 않겠습니까."

방향은 맞는 질문입니다. 다만 결론은 계산을 끝까지 해야 나옵니다.

법은 뭐라고 하나

양도로 보는 범위. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 양도로 봅니다(소득세법 제88조 제1호). 다만 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여로서 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액은 양도에서 제외됩니다(소득세법 시행령 제151조 제3항). 추정이 뒤집히지 않으면 채무 부분까지 통째로 증여세로 갑니다.

안분 계산. 양도가액과 취득가액은 모두 인수채무 비율로 안분합니다(소득세법 시행령 제159조 제1항).

마지막 줄이 핵심입니다. 증여재산가액을 상증법 제61조의 기준시가(임대료 환산가액 포함)로 평가했다면 취득가액도 기준시가로 맞춥니다. 2023년 2월 28일 시행령 개정으로 상증법 제66조(저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)에 따라 평가한 경우까지 넓혀졌습니다. 양도가액은 낮은 기준시가로, 취득가액은 높은 실가로 잡아 양도차익을 줄이던 방식을 막은 것입니다.

공제되는 채무의 범위. 인수채무로 인정되려면 증여일 현재 그 재산에 담보된 증여자의 채무여야 합니다.

1세대 1주택과 부담부증여. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택을 부담부증여하면 채무 부분 양도세도 비과세입니다(서면4팀-3193, 2006.9.18). 같은 세대원에게 넘겨도 마찬가지입니다(서면4팀-1546, 2004.10.1). 다만 일시적 2주택 상태에서 종전 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하면 비과세가 적용되지 않습니다(서면4팀-314, 2006.2.17).

숫자로 보기

윤 대표의 상가로 두 가지 평가를 끝까지 계산했습니다. 1995년 취득이라 보유기간 15년 이상으로 장기보유특별공제 30%를 적용하고, 1995년 당시 기준시가는 5,000만원, 아들은 다른 증여를 받은 적이 없다고 놓습니다.

A. 기준시가 6억원으로 평가

B. 감정평가 8억원으로 평가

감정평가로 가면 양도세는 약 366만원 줄지만, 증여세가 3,880만원 늘어 합계는 3,514만 2,500원 더 많습니다. 양도가액은 어느 쪽이든 인수채무 3억원으로 같고, 취득가액 차이(2,500만원 대 3,750만원)도 크지 않기 때문입니다. 감정평가가 유리해지는 것은 실지 취득가가 취득 당시 기준시가보다 훨씬 높고, 인수채무 비율이 높아 양도세 비중이 클 때입니다.

판례와 예규

첫째, 기준시가가 끝까지 유지되는가. 국세청은 매매사례가 없는 비주거용 부동산의 증여·상속에 대해 직접 감정평가를 의뢰해 평가심의위원회를 거쳐 시가로 과세하기도 합니다. 그러면 A로 신고했어도 B처럼 경정될 수 있습니다. 이때 2024년 1월 1일 이후 결정·경정분부터는 상증법 평가가액 차이로 경정된 양도세에 과소신고가산세를 매기지 않고(국세기본법 제47조의3 제4항), 평가심의위원회를 거친 경정이면 기한 내 납부분에 납부지연가산세도 매기지 않습니다(같은 법 제47조의4 제3항).

둘째, 직계존비속 추정을 뒤집을 수 있는가. 아들이 보증금 반환채무를 실제로 진다는 증빙이 없으면, 3억원은 인수되지 않은 것으로 추정되어 양도에서 빠지고 증여재산가액에서도 빠지지 않습니다. 그러면 A의 증여세 과세표준은 5억 5,000만원이 되어 증여세가 크게 뛰고, 양도세는 사라집니다.

셋째, 상속까지 내다보는가. 10년 안에 상속이 개시되면 부담부증여분은 인수채무를 뺀 증여세 과세가액만 상속세 과세가액에 더합니다(재삼46014-237, 1999.2.3). 다만 직계존비속 간이라 채무를 인수하지 않은 것으로 추정되면 채무를 빼지 않고 모두 더합니다.

놓치면 손해 보는 것

신고 기한이 같은 날 시작합니다. 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 부담부증여의 양도세 예정신고도 양도일(증여등기 접수일)이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(소득세법 제105조 제1항 제3호). 지방소득세 예정신고는 그 기한에 2개월을 더합니다.

상가라면 부가가치세를 봐야 합니다. 임대사업에 쓰던 건물을 증여하면, 포괄적 사업양도에 해당하지 않는 한 건물분 부가가치세가 과세될 수 있습니다. 임대차 관계와 사업을 통째로 넘기는 구조인지 계약 단계에서 정리해야 합니다.

인수채무는 사후관리 대상입니다. 수증자가 인수한 것으로 인정된 채무는 국세청이 상환 완료 때까지 관리합니다. 보증금 반환이나 대출 상환에 증여자의 돈이 들어가면 그 금액은 새로운 증여입니다.

복구충당부채는 채무가 아닙니다. 증여재산가액에서 빼는 채무에 복구충당부채는 포함되지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1358, 2022.10.27).

그래서 그분은

의뢰한 세무사와 함께 A와 B를 나란히 놓고 보니, 이 건물은 기준시가로 신고하는 쪽이 3,500만원가량 쌌습니다. 다만 국세청 감정평가 대상이 될 가능성을 따져야 했습니다. 인근 상가의 시세와 기준시가 차이가 컸고, 그 차이가 클수록 감정평가 대상으로 고를 가능성이 높아집니다.

그래서 두 시나리오의 결과를 모두 윤 대표에게 보여드렸습니다. 기준시가로 신고했다가 시가로 경정되면, 증여세와 양도세는 B 수준으로 올라가지만 2024년 이후 경정분은 평가 차이에 따른 과소신고가산세가 붙지 않는다는 점도 함께 설명했습니다. 윤 대표는 기준시가로 신고하되, 경정 시 추가 세액을 감당할 자금 계획을 미리 세워 두기로 했습니다. 아들에게는 임대보증금 반환채무 인수 문구가 담긴 증여계약서와 새 임대차계약서를 갖추게 했습니다.

처음 질문으로 돌아가면 답은 이렇습니다. 감정평가는 양도세를 줄이지만 증여세를 늘립니다. 기준시가 동반 규정 때문에 생기는 차이는 취득가액 몇천만원인데, 평가액 차이는 증여세 과세표준 전체를 움직입니다. 둘을 합쳐 봐야 어느 쪽이 싼지 알 수 있습니다.

한 장 정리