[상증 절세 전략 #49] 상속세 및 증여세법 47조 부담부증여, 같은 집인데 친구는 아끼고 나는 3,412만원 더, 부모 주택 수에 따른 차이

한 줄 답

부담부증여는 부모의 양도세가 얼마나 나오느냐로 승부가 갈립니다. 부모가 1세대 1주택 비과세라면 양도세가 0원이 되어 가장 유리하고, 일반 과세여도 대개 그냥 주는 것보다 쌉니다. 그런데 부모가 다주택자로 중과세를 받으면 같은 집, 같은 보증금으로도 그냥 주는 것보다 수천만원 더 낼 수 있습니다. 여기에 상속 때 10년 합산에서 채무분이 빠지는 효과와, 자녀가 빚을 실제로 갚아야 하는 사후관리까지 함께 따져야 합니다.

"옆집은 아꼈다는데 우리는 더 나온대요"

2026년 5월, 서울에 사는 예순여덟 살 정 사장이 계산서를 들고 왔습니다. 다른 곳에서 받은 부담부증여 견적이었는데, 그냥 줄 때보다 세금이 더 많았습니다.

"친구는 전세 낀 아파트를 아들한테 부담부증여해서 몇천만원 아꼈다고 합니다. 저는 아파트 값도 보증금도 비슷한데 왜 더 나온다는 겁니까."

정 사장의 아파트는 시가 8억원, 전세보증금 4억원, 2014년 초에 3억원에 산 것으로 친구의 아파트와 거의 같았습니다. 다른 것은 하나였습니다. 친구는 그 아파트 한 채뿐인 1세대 1주택자였고, 정 사장은 서울 조정대상지역에 집이 두 채였습니다.

법은 뭐라고 하나

부담부증여에서 자녀가 떠안은 채무액 부분은 부모가 판 것으로 봅니다(소득세법 제88조 제1호). 판 것이니 그 양도소득세는 부모의 사정에 따라 계산됩니다. 부모가 제3자에게 그 집을 팔았다면 적용받았을 비과세·중과·장기보유특별공제가 그대로 적용된다는 뜻입니다.

자녀 쪽 증여세는 부모 사정과 상관없이 같습니다. 재산가액에서 떠안은 채무를 뺀 금액에 증여세를 매깁니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 그래서 부담부증여의 유불리는 사실상 부모 쪽 양도세 한 줄에서 결정됩니다.

1세대 1주택이면 채무 부분도 비과세입니다. 부담부증여로 넘기는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면, 양도로 보는 채무 부분에도 양도소득세가 붙지 않습니다(서면4팀-3193, 2006.9.18). 다만 집을 새로 사서 일시적으로 2주택이 된 상태에서 종전 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하면 비과세가 적용되지 않습니다(서면4팀-314, 2006.2.17).

다주택자는 중과될 수 있습니다. 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 세율이 더해지고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 부담부증여의 채무 부분도 양도이므로 똑같이 적용됩니다. 다주택자 중과는 한시적으로 배제된 기간이 있었으므로, 실제로는 양도일 현재 시행령에서 중과 배제 기한을 확인해야 합니다.

숫자로 보기

같은 아파트(시가 8억원, 보증금 4억원, 2014년 초 3억원 취득)를 네 가지 경우로 계산했습니다. 자녀의 증여세는 그냥 줄 때 1억 6,005만원, 부담부증여일 때 5,820만원으로 앞의 기초편과 같습니다. 달라지는 것은 부모의 양도세입니다.

경우 ③ 부모가 다주택자로 중과(2주택, 기본세율 + 20%포인트, 장기보유특별공제 없음)

네 경우를 모으면 이렇습니다.

②는 그냥 줄 때보다 1억원 넘게 적고, ③도 4,500만원가량 적습니다. 그런데 ④는 그냥 줄 때보다 3,412만 1,000원 더 냅니다. 정 사장 견적이 바로 ④였습니다.

판례와 예규

첫째, 부모의 주택 수와 지역. 1세대 1주택 비과세면 최선이고, 다주택 중과면 그냥 주는 쪽과 반드시 비교해야 합니다.

둘째, 부모가 얼마에 샀는가. 같은 보증금이라도 오래전에 싸게 산 집은 양도차익이 커서 양도세가 무거워집니다. 거꾸로 최근에 비싸게 산 집은 양도차익이 작아 부담부증여 효과가 커집니다.

셋째, 어떤 값으로 평가하는가. 아파트처럼 매매사례가 있으면 시가로 평가하지만, 단독주택·토지·상가처럼 시가가 없어 기준시가로 평가하면 양도세 계산의 취득가액도 실제 산 값이 아니라 취득 당시 기준시가로 계산합니다(소득세법 시행령 제159조). 오래전 산 부동산일수록 양도차익이 부풀 수 있어 감정평가를 받을지 미리 따져 봐야 합니다. 이 부분은 전문가편에서 숫자로 다룹니다.

넷째, 상속까지 내다보는가. 증여 후 10년 안에 부모가 돌아가시면 그 증여재산은 상속세 과세가액에 다시 더해집니다. 이때 부담부증여였다면 떠안은 채무를 뺀 금액만 더해집니다. 이 사례로는 그냥 줬다면 8억원, 부담부증여였다면 4억원이 상속재산에 더해집니다. 채무 부분은 이미 부모가 양도세를 내고 판 것으로 정리됐기 때문입니다.

놓치면 손해 보는 것

자녀 취득세가 중과될 수 있습니다. 증여로 받는 부분은 무상취득 세율을, 떠안은 채무 부분은 유상취득 세율을 따로 적용합니다. 조정대상지역의 일정 가격 이상 주택을 증여받으면 무상취득분이 중과될 수 있고, 유상취득분은 자녀가 이미 가진 주택 수에 따라 중과될 수 있습니다. 양도세·증여세만 계산하고 취득세를 빼면 견적이 틀립니다.

자녀가 갚지 못하면 처음 계산이 무너집니다. 국세청은 자녀가 떠안은 채무를 등록해 다 갚을 때까지 매년 확인합니다. 부모가 이자를 대신 내거나 세입자 보증금을 대신 돌려준 사실이 드러나면, 그만큼은 다시 증여로 보아 증여세와 가산세를 매깁니다. 자녀의 소득으로 감당할 수 있는 금액만 넘기는 것이 원칙입니다.

대출은 은행이 허락해야 넘어갑니다. 전세보증금은 임대인을 바꾸면 되지만, 은행 대출은 은행이 자녀의 상환능력을 심사해 채무인수를 승인해야 합니다. 등기를 먼저 넘기고 은행 승인이 안 나면 부담부증여가 성립하지 않으니, 은행 확인이 먼저입니다.

부모·자식 사이는 증빙이 필수입니다. 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 넘기지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 증여계약서의 채무인수 문구, 새 임대차계약서, 대출 명의 변경 서류, 자녀 계좌에서 나간 이자 내역이 그 추정을 뒤집는 증빙입니다.

그래서 그분은

정 사장의 경우 견적은 맞았습니다. 2주택 중과를 받으면 부담부증여가 그냥 주는 것보다 3,400만원가량 비쌌습니다.

그래서 순서를 바꾸는 방법을 함께 봤습니다. 정 사장 부부가 사는 다른 집을 먼저 정리해 이 아파트 한 채만 남기면, 이 아파트가 1세대 1주택이 되어 보유·거주 요건을 따져 비과세를 받을 수 있는지 검토할 수 있습니다. 비과세가 되면 ②처럼 합계가 5,820만원까지 내려갑니다. 다만 사는 집을 파는 것은 세금만으로 정할 일이 아니어서, 양도 시기와 거주 계획을 정리해 다시 오시기로 했습니다.

처음 질문으로 돌아가면 답은 이렇습니다. 친구와 정 사장의 차이는 집이 아니라 집 주인의 주택 수였습니다. 부담부증여는 부모가 그 집을 남에게 팔았다면 냈을 양도세를 그대로 끌고 옵니다.

한 장 정리